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金地：核心人员跟投计划
发布时间：2016-12-28 ， 发布人：华恒智信分析员
 
当今社会，“合伙人”制度这种新型的激励创新模式受到众多企业的追捧。其中，该制度实施的代表企业万科、保利地产，已取得了可喜的成果。本文将对采取这一制度的另一企业——金地进行阐述。
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【关键词】金地 核心人员跟投计划 创新激励机制
继万科推出合伙人跟投制度后，金地也推出了自身版本的核心员工投资项目公司管理办法。
2月12日，金地发布公告宣布，为了更加充分地激励公司项目运营团队的积极性，进一步提升获取土地的质量和项目运营效率，公司参考市场通行做法，推出了核心员工投资项目公司管理的试行办法。
金地表示，新的试行办法将项目运营效益和核心员工个人收益直接挂钩，实现收益共享、风险共担，但不设本金保障和收益保证机制。
金地版跟投制度
根据公告显示，核心员工投资项目的投资人主要分强制投资人和自愿投资人。其中，强制投资人为集团主管投资高管、集团投资部门负责人以及区域公司负责人，区域公司主管投资负责人、区域公司主管营销负责人、城市公司负责人、项目负责人以及项目关键人员。
自愿投资人为除公司董事、监事、高级管理人员和区域负责人之外的集团正式员工，均可自愿参与项目投资。
“公司董事长和总裁不在上述投资人范围内，不参与办法实施员工投资；同时，总裁会议批准投资人的资格，并决定出资额度及自愿投资范围等事宜。”公告如此强调。
据观点地产新媒体查阅，在投资架构上，金地核心员工投资人通过有限合伙企业进行投资，一个有限合伙企业投资一个项目，一般合伙人由稳盛(天津)投资管理有限公司，或集团指定人士或机构担任。
每个投资项目中的所有核心员工投资人合计持有的项目公司股权需小于10%。有限合伙企业不能是项目公司的大股东，不参与项目管理、不向项目公司派驻董事及管理人员、不影响项目的对外合作、放弃项目公司股权的优先购买权，并需办理工商登记和验资。
同时，每个投资项目中的单个核心员工投资人持有的项目公司股权需小于1%。
在出资管理方面，强制投资和自愿投资资金的到位时间为在项目投资决策会后一个月内；公司支付第一笔土地出让金前。
此外，在退出管理上，待项目已销售建筑面积达到拟销售建筑面积的90%的时点，为有限合伙企业退出启动点。由总裁会议有权决定推迟退出启动点，但推迟时间最多不超过一年。
而核心员工投资人的有限合伙企业收益(亏损)的计算与项目IRR挂钩。
对于金地版本跟投制度的推出，东方证券分析师竺静对观点地产新媒体表示，这是当前市场下，企业较为推崇的投资模式。
该投资模式一方面可以将高收益项目给予员工投资，从而起到绑定员工作用；另一方面未来向外开放募集更多资金时，基金的稳定性相对更高、企业发展品牌影响更正面。
助力规模增长
金地版跟投制度办法除为顺应时势的投资模式外，分析还认为，在金地销售缺乏更多增长动力时推行跟投办法，或能对未来规模增长起到一定助力作用。
据金地最新公布1月销售显示，1月金地实现签约面积13.7万平方米，签约金额17.0亿元，其中，签约金额较上年同期的21.2亿元下降19.81%。
事实上，金地1月拿地数量同期也有所增多，分析认为，这也不排除是金地在为员工未来跟投项目进行铺路。
据观点地产新媒体查阅金地去年1月业绩数据，去年同期金地仅增加住宅项目2个，分别为北京顺义19街区项目、苏州宝带路项目。
而其最新公告显示，今年1月金地新增加住宅项目5个，包括宁波市鄞州区长丰地段YZ13-02-ef地块、青岛崂山区浮山新区F1-5-1项目、金华市江南中学北项目、大连市大城(2014)-28号和29号、长沙市新天地项目，总的支付成本为13.75亿元。同时，5个项目中仅有一个为100%权益拥有项目，其余权益均在50%以下。
此外，在2015年2月12日的北京土拍的会上，金地联合体还13.8亿元的价格摘得顺义商用地。
来源：网络素材搜集
来源：网络素材搜集
华 恒 智 信 点 评
金地的核心人才跟投计划给企业带来了丰厚的利润回报，也再次验证了“合伙人”办法这种创新型激励模式的可行性与先进性。那么许多企业在引进这种模式时，除了深刻理解这种模式背后的理念，还需要了解为了成功推行核心人才跟投计划企业必须具备的相关制度。华恒智信认为，在建立核心人才跟投计划时，还必须建立的制度有：
一、跟投进入
跟投计划的形式一般是一个投资管理公司和跟投员工成立有限公司来共同投资一个项目公司。员工投入一定的资金，参与项目，从而使自己与公司的利益捆绑起来，成为一个利益共同体。员工的投入资金数量根据自身情况来决定，但投入时间却有一定要求。员工的投入资金必须遵循一个月内资金到位的总原则，具体条件为跟投资金在项目投资决策会后1个月内到位和公司支付第一笔土地出让金（保证金除外）之前。
二、分配条件
企业跟投项目启动后，一切进入正轨。当随后此项目盈利时，相关利润额的分配又成了企业特别重要的一个问题。如果分配不均，会使员工质疑此项目的意义，从而会消极抵触甚至退出该项目，给企业带来损失。因此企业在分配利润时，必须谨慎行事，遵循现金回流正且留存适当后分配的总原则，具体要求便为项目公司偿还完所有借款、项目公司累积净现金流量为整数；并且需要保证项目运营所需资金、充分考虑到项目未来的风险并征得项目合作方的同意后。
三、退出机制
核心人员跟投计划无疑受到员工欢迎，但每一阶段员工的主要需求会发生变化。为了防止员工因外力因素突然离开项目给公司造成巨大损失，企业必须对跟投计划制定相应的退出机制。退出机制的设置主要有两个条件：一个是必须保证项目已销售金额已达到拟销售金额的90%时；另一个则是总裁会议有权决定有限合伙人退出启动点的时间，但推迟时间不能超过一年。
