在拿地策略上，远洋集团（03377.HK，下称“远洋”）已从过去的“地王”模式转变为如今的“联合+旧改”模式。近年来，远洋较多地通过投资旧改项目来补充土地储备，多次尝试与地方政府合作开发老城区，今年4月份更是以150亿元的价格拿下武汉归元片区地块。

业内专家对《中国经营报》记者表示，旧城改造项目具有开发周期长，回报慢的特点，或将对开发商的资金回笼造成一定影响。而远洋在回复记者提问中则称该类项目的收益会相对均衡地逐年释放，将为公司贡献稳定的现金流和收益。

去年远洋地产被更名为远洋集团，意在朝地产、商业、服务、资本、营运方向进行五元布局，而这些或均为地产业务服务，尤其是住宅业务。

旧改项目逐步增多

继年初联合保利、龙湖、京投、首开以63.3亿元的价格夺取门头沟潭柘寺地块后，远洋集团4月份又以150亿元的底价获得武汉归元寺地块。门头沟潭柘寺地块为2.65万元/平方米，归元寺地块的楼面地价为7980元/平方米，成本并不算太高。

然而，这两个项目拿到以后也并不轻松，门头沟潭柘寺地块执行的是“限房价，竞地价”政策，商品住房销售均价不超过44849元/平方米，而归元片区属于开发周期长的旧城改造项目。

据了解，武汉归元寺片区地处汉阳旧城区，城市建设相对滞后，建筑密集，公共设施也较陈旧，拆迁工作已动工，目前该片区都是拆迁废墟和老旧房屋。

该项目分为两宗地块，编号分别为P(2017)33号、P(2017)34号。其中33号地块土地面积16.77万平方米，用途为住宅、商服、科教、公园与绿地，容积率2.22~6.51。34号地块土地面积18.07万平方米，用途为住宅、商服、公园与绿地、街巷、公共设施，容积率2.28~6.24。

据远洋地产武汉公司副总经理李林达介绍，归元文化片区旧城改造项目主要分西部启动区翠微片、东部建桥片、北部大桥局片，总规划建筑规模250万平方米以上，由祈福大道城市商业片区、城市工坊片区、滨江双塔城市文化中心等几个重要功能区组成。

远洋集团之所以能够以底价拿下该项目，是由于其之前已与汉阳区政府展开了合作。2月28日，汉阳区与远洋地产正式签约汉阳归元文化片区项目战略合作协议，根据远洋集团提交的规划设计方案，其将“以现代诠释传统、将城市文化注入建筑群落”的设计理念，依托归元寺、汉阳古城等文化底蕴和历史建筑，将归元文化片区打造成“归元里”的概念。李林达称，项目建成后将成为汉阳及武汉中心最具代表性的商业文化旅游项目。

可以看到，远洋正逐步转向以“联合+旧改”的模式来获取土地。记者梳理发现，自2016年以来，远洋地产屡次尝试布局旧改项目，2016年5月，远洋与济南市槐荫区政府举行对接会，双方尝试对济南槐荫老商埠区进行改造规划，将该片区打造成慢生活文化休闲旅游风情区和精品商贸服务集聚区。2016年7月16日，远洋与天津市北辰区政府、中国五矿集团签署战略合作协议，根据合作协议，远洋将出资149亿元与中国五矿集团共同推进宜兴埠镇旧村改造项目。据了解，该项目总占地3300亩，是北辰区最大的旧村改造项目。

然而，这些旧城改造项目普遍具有开发周期长、回报慢的特点，亚豪机构市场总监郭毅表示，旧改项目成本较低，如果在公开市场拿地不仅地价贵，而且在规划指标以及未来销售上面临诸多掣肘，不如收购项目腾挪空间大。然而这些项目开发周期较长，可能会影响到资金回笼。

对此，远洋集团反而认为将有利于公司未来发展。其在给到记者的回复中提到，武汉归元片区的项目整体规划有十年左右的开发建设期，收益会逐年相对均衡释放，将为公司贡献稳定的现金流和收益。并且，该项目中远洋不负责拆迁和土地一级开发的工作，项目底价获取，预期会实现较为理想的收益。

转型五元业务

拿地模式的转变也透露出远洋向多元化方向发展的策略。老城区大多有优势的地理位置，如归元片区是汉口人流量较大的地区，紧邻武汉长江大桥和鹦鹉洲大桥，槐荫区是济南最早开埠通商的地方，人口密集。远洋往往利用这些旧改项目来开发综合体，扩充商业版图。

远洋的更名也是为了战略转型，2016年6月远洋地产被更名为远洋集团。彼时，远洋曾宣布将在房地产为主业的基础上向商业、资本、服务等多元的业务结构转型。远洋集团总裁李明表示，远洋集团除了住宅地产开发外，还涉及不动产开发与持有、客户服务业、房地产金融等领域，原有集团公司名称与业务及市场表现不太相符，正式更名后的“远洋集团”，下辖远洋地产、远洋商业、远洋服务、远洋资本、远洋营造等各大相互独立的业务板块。

其中，远洋商业是这一转型中的浓墨重彩之笔，远洋方面表示，其近年关注住宅开发业务持续发展的同时，继续加大不动产开发投资业务的规模，投资性物业发展基本成熟，实现租金收入逐步提升、收入结构优化，相信新项目的增加能够进一步巩固远洋的持续现金流及提升盈利水平。远洋将会继续把握核心城市投资性物业的投资机遇，拓展更多优质项目，持续增长的投资性业务会为集团带来长远稳定的收入。

据了解，远洋地产近年来在北京、杭州、成都、上海等地开发较多商业项目，自持比重也较大。2016年11月，远洋集团以15亿港元认购首创钜大增发股份，成为后者第二大股东，据称将进入奥特莱斯行业领域。远洋方面在回复记者提问中表示，该项投资是远洋战略业务持续创新的重要举措，对“远洋资本”“远洋商业”“远洋地产”等板块的品牌和业务拓展，都将起到重要的推动作用。

远洋方面表示，作为远洋集团第四步发展战略的重要一元，远洋商业是重要战略主业。奥特莱斯行业是较为成熟的商业地产分支，入股后，远洋集团可由此涉足该类业务，将考虑选取部分优质奥特莱斯项目，与首创钜大合作开发、共同持有和运营。在享受投资收益、资产增值的同时，增强远洋集团商业物业的运营能力，丰富集团不动产业务布局。

尽管如此，远洋在商业、资本、服务、营造这四元业务方面的发展或仍是为了其主业——住宅服务的。远洋方面向记者透露，其投资首创钜大还有一个原因是，依托首创钜大奥特莱斯综合体开发，有望以合理价格获取城市近郊的住宅用地，实现住宅类物业土地资源在一二线城市的布局和延伸。