在房地产市场进入全面严控时期，全国房价过快上涨势头已得到遏制。但监管相对薄弱的住房租赁市场却出现较快上涨，尤其是以北京房租的快速上涨成为各界关注的焦点。为更深入了解本轮租赁市场的上涨，前瞻产业研究院重点分析了11个主要城市的住房租赁情况。

北京平均租金最高，成都涨幅最大

由于区域发展的不平衡，国内住房租赁市场发展较好的主要集中在省会城市、直辖市和计划单列市。因此，选取的国内11座重点城市分别是北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、重庆、成都、青岛、厦门。

数据显示，目前在11座重点城市中，北京平均租金最高，达到94.2元/月/平方米，已接近百元关口；深圳由于地少人多，平均租金也较高，约为78.8元/月/平方米；上海平均租金也超过70元/月/平方米，位列第三；四大一线城市中，广州平均租金最低，只有53.4元/月/平方米，比杭州还低2元/月/平方米；此外，重庆是11座重点城市中平均租金最低的，不到30元/月/平方米，其他城市则在30-50元/月/平方米区间。

从增幅来看，全国11座重点城市房租平均涨幅达到了22.12%。其中，房租涨幅最高的城市并不是北京与上海，而是成都。成都同比增幅高达32.4%，位列11城之首；广州和深圳同比增幅也超过30%，分别达到30.7%、30.5%；而本轮处于舆论焦点的北京，实际涨幅只有21.89%；相对涨幅较低的为厦门，幅度为10%。

但环比增长来看，北京却仅次于杭州，在11座重点城市中排在第二，达到2.00%。这使得房租有着较为明显的体现，从而引起社会广泛关注。

毕业季释放租赁需求，长租公寓难逃责任

房租除了受房地产市场价格波动外，最重要的是供给水平。本轮出现较大幅度上涨就因为"季节特殊性"，导致供不应求。因为每年秋季是应届毕业大学生的求职季，这会引起住房租赁市场出现短暂性的供求失衡，从而导致租金上浮。

目前，吸引应届毕业生最重要的无疑是薪资水平，薪资水平高低间接推动着房租跟风上涨。数据显示，在上述11座重点城市中，北京以7114元的应届毕业生平均薪资排在首位，成为最吸引毕业生的城市之一；紧随其后的是，上海应届生薪资平均为6662元，深圳为6231元。

北京、上海与深圳的应届大学生平均薪资较高，与其城市综合发展实力紧密相关，如上述三地的人均GDP数据也是处于整体"领跑"的阶段。2017年，深圳的人均GDP为18.7万元/人，北京与上海分别为12.9万元/人与12.5万元/人。

但在11座重点城市中，重庆与成都的人均GDP分别为6.4万元/人和8.7万元/人，与其他9城的数据相差较大。但上述两城的房租同比涨幅却高达25.1%和30.7%；与此同时，两城应届大学生的平均薪水也并不高，分别为5070元和4958元。

除了毕业季短期释放租赁需求、新增房源不足等影响下，长租公寓的入局也是住房租赁市场波动的主要因素之一。尽管长租公寓不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，但其借助资本力量抬价收房现象确实存在，从而刺激业主也提高房租价格。

总体而言，国内部分城市房租价格快速的原因各自有所差异。有受房价上涨预期进行补涨的城市，如成都与广州；而上海与北京等地则与毕业季到来、租赁人口显著增加，且此前市场供给尚未有效形成等重要因素有关。长租公寓扩大运营规模的影响，也是住房租赁市场波动的原因。

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《2018-2023年中国住房租赁行业市场前景预测与投资分析报告》。

来源：前瞻产业研究院

作者：陈后润