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楼市短周期:2020年房地产市场将会回暖?

发布时间:2018-11-06 , 发布人:华恒智信分析员

“金九银十”结束了。
媒体习惯用黯然退场来形容今年的金九银十。
从同比数据来看,今年九十月份,房地产的销售数据的确黯淡了一些。
以商品房销售面积来看,今年1-9月份同比增长2.9%,而去年1-9月份同比增长了10.3%。
调控加码,最直观地反映在上面的数据中,调控说白了,就是抑制交易,少买卖点房子。
不过从价格来看,今年仍然是上涨的。
今年1-9月份,全国商品房销售额为10.4万亿,同比增长13.3%,增速的确回落了1.2个百分点,但如果将商品房销售额增速与销售面积增速一对比,你会发现,前者比后者高出10.4个百分点。
简单粗暴点,房价同比涨幅也就是10.4%了。
但这是全国平均值,棱角都被磨掉了。
中国人不怎么爱买房了吗?
如果你经常关注二手房市场的新闻,肯定会知道,当前一二线城市,几乎清一色都是打折降价的消息。
举一个很小的例子。笔者曾跟中介打听某小区的二手房行情,最近一两个月来,经纪人连续推了六七套该小区的房源给我,全是房东主动降价的,而且户型楼层越来越好。
调控的确很有力,8成首付,我想换也并不容易。对于北京这种城市来说,调控抑制了换房需求,其实很大程度上就抑制了整个市场的流动性。
二手房的价格普遍已经市场化,而且比新房价格高不少,价格拉锯,交易周期拉长是必然的,这种情况目前出现在大多数一二线城市。
当然,也有另类。比如华润昆仑域,这个项目最近一两个月一直被业主diss,原因是业主收房时发现现实与当初的宣传严重不符,存在不小的质量问题。
不过华润相当强硬:所有业主必须于10月20日前表态,要么选择退房,要么选择收房。最终10月20日当天,324户业主到场,约34户业主选择退房,补偿4.35%的利息。
令人惊讶的是,这次风波竞吸引了1000多人的咨询,退房当天更是有100多人来现场打算“捡漏”,意图接盘那些均价9.5万元/平米“被退掉的34套房子”。
地段优势,换房成本(贷款记录、房价等因素)巨大,让大多数业主选择“委屈自己”。
今年的房地产,相比往年的确冷了很多,最大的变量来自于外部因素,其传导过程很长。简单说,来自外部的巨大压力,让我们变得更加小心翼翼,以往敢于靠房地产提振经济,现在则不敢完全押宝于房地产,否则七寸就太明显了。
当大家都在等着房地产被当做“夜壶”拿出来,当房企扯开嗓子高喊“活下去”的时候,一切静悄悄,该来的都没来。
房地产真的还好吗?
先来看最新的土地市场数据。
易居研究院发布的《2018年10月40城土地市场报告》显示,40个典型城市土地出让均价连跌7个月,土地出让金总额也首次下跌,其中溢价率下跌得最为明显:
 
溢价率下跌,成交面积和土地出让金也整体下滑。
中指院数据显示,只有一线城市的成交面积和土地出让金保持增长。
 
虽然整体行情不佳,但对于大型房企来说,现在确实低位吸储的好时机。经过2017年的冲刺,这些房企普遍优化了资产配置,高风险的城市,加快卖房子回笼资金,中低风险的城市稳健操盘,加大力度储备土地。
对于房地产市场何时回暖,同策房地产研究院则认为,转机可能是在明年的三四季度。届时,一二线城市成交量才会进入复苏回升,2020年成交价格才会进入新一轮上升周期。
有一点是确定的,土地市场的周期早于商品房市场的周期,当年土地市场正在筑底,以行业平均开工周期这个时间差来计算,后者回暖的确仍需一年左右。前提是当前房地产调控基调保持平稳。
就在11月2日,央行发布了《中国金融稳定报告(2018)》,其中有大量跟房地产有关的内容。
比如房贷收入比从10年前的22.6%涨到了60.5%。央行并没有给出“房贷收入比”的定义,认可度比较高的公式是:房贷余额/可支配收入。
收入的六成要拿来还房贷,以此计算,的确比较高了。
不过房产专家刘德科给出了另一种解读。
如果以房贷资产比(房贷余额/中国家庭财富)来计算,中国家庭债务在家庭总资产的占比则仅有6.07%。
上述中国家庭财富数据来自于瑞信《2018全球财富报告》,约为52万亿美元,约合人民币259.8万亿。房贷余额来自于央行数据,21.8万亿。
房贷收入比60.5%;
房贷资产比6.07%;
它们都是对的。
你更喜欢哪个数据?大概取决于你当前有房还是没房。
我只能说,债务风险很小,买房不易,卖房也不易,但拿着房子并不心慌。
毕竟这是个政策市,想降价卖都不那么容易。
来源:微观楼市