“金九银十”结束了。

媒体习惯用黯然退场来形容今年的金九银十。

从同比数据来看，今年九十月份，房地产的销售数据的确黯淡了一些。

以商品房销售面积来看，今年1-9月份同比增长2.9%，而去年1-9月份同比增长了10.3%。

调控加码，最直观地反映在上面的数据中，调控说白了，就是抑制交易，少买卖点房子。

不过从价格来看，今年仍然是上涨的。

今年1-9月份，全国商品房销售额为10.4万亿，同比增长13.3%，增速的确回落了1.2个百分点，但如果将商品房销售额增速与销售面积增速一对比，你会发现，前者比后者高出10.4个百分点。

简单粗暴点，房价同比涨幅也就是10.4%了。

但这是全国平均值，棱角都被磨掉了。

中国人不怎么爱买房了吗？

如果你经常关注二手房市场的新闻，肯定会知道，当前一二线城市，几乎清一色都是打折降价的消息。

举一个很小的例子。笔者曾跟中介打听某小区的二手房行情，最近一两个月来，经纪人连续推了六七套该小区的房源给我，全是房东主动降价的，而且户型楼层越来越好。

调控的确很有力，8成首付，我想换也并不容易。对于北京这种城市来说，调控抑制了换房需求，其实很大程度上就抑制了整个市场的流动性。

二手房的价格普遍已经市场化，而且比新房价格高不少，价格拉锯，交易周期拉长是必然的，这种情况目前出现在大多数一二线城市。

当然，也有另类。比如华润昆仑域，这个项目最近一两个月一直被业主diss，原因是业主收房时发现现实与当初的宣传严重不符，存在不小的质量问题。

不过华润相当强硬：所有业主必须于10月20日前表态，要么选择退房，要么选择收房。最终10月20日当天，324户业主到场，约34户业主选择退房，补偿4.35%的利息。

令人惊讶的是，这次风波竞吸引了1000多人的咨询，退房当天更是有100多人来现场打算“捡漏”，意图接盘那些均价9.5万元/平米“被退掉的34套房子”。

地段优势，换房成本（贷款记录、房价等因素）巨大，让大多数业主选择“委屈自己”。

今年的房地产，相比往年的确冷了很多，最大的变量来自于外部因素，其传导过程很长。简单说，来自外部的巨大压力，让我们变得更加小心翼翼，以往敢于靠房地产提振经济，现在则不敢完全押宝于房地产，否则七寸就太明显了。

当大家都在等着房地产被当做“夜壶”拿出来，当房企扯开嗓子高喊“活下去”的时候，一切静悄悄，该来的都没来。

房地产真的还好吗？

先来看最新的土地市场数据。

易居研究院发布的《2018年10月40城土地市场报告》显示，40个典型城市土地出让均价连跌7个月，土地出让金总额也首次下跌，其中溢价率下跌得最为明显：

 

溢价率下跌，成交面积和土地出让金也整体下滑。

中指院数据显示，只有一线城市的成交面积和土地出让金保持增长。
 

虽然整体行情不佳，但对于大型房企来说，现在确实低位吸储的好时机。经过2017年的冲刺，这些房企普遍优化了资产配置，高风险的城市，加快卖房子回笼资金，中低风险的城市稳健操盘，加大力度储备土地。

对于房地产市场何时回暖，同策房地产研究院则认为，转机可能是在明年的三四季度。届时，一二线城市成交量才会进入复苏回升，2020年成交价格才会进入新一轮上升周期。

有一点是确定的，土地市场的周期早于商品房市场的周期，当年土地市场正在筑底，以行业平均开工周期这个时间差来计算，后者回暖的确仍需一年左右。前提是当前房地产调控基调保持平稳。

就在11月2日，央行发布了《中国金融稳定报告（2018）》，其中有大量跟房地产有关的内容。

比如房贷收入比从10年前的22.6%涨到了60.5%。央行并没有给出“房贷收入比”的定义，认可度比较高的公式是：房贷余额/可支配收入。

收入的六成要拿来还房贷，以此计算，的确比较高了。

不过房产专家刘德科给出了另一种解读。

如果以房贷资产比（房贷余额/中国家庭财富）来计算，中国家庭债务在家庭总资产的占比则仅有6.07%。

上述中国家庭财富数据来自于瑞信《2018全球财富报告》，约为52万亿美元，约合人民币259.8万亿。房贷余额来自于央行数据，21.8万亿。

房贷收入比60.5%；

房贷资产比6.07%；

它们都是对的。

你更喜欢哪个数据？大概取决于你当前有房还是没房。

我只能说，债务风险很小，买房不易，卖房也不易，但拿着房子并不心慌。

毕竟这是个政策市，想降价卖都不那么容易。

来源：微观楼市