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格力地产凛冬受困
发布时间：2019-01-09 ， 发布人：华恒智信分析员
2018年，房地产入冬，很多中小型房企遇困。格力地产（600185）就是其中之一。随着寒意越来越浓，这家公司不得不拆东墙补西墙，通过密集融资取暖。遗憾的是，资金缺口却越来越大。
与此同时，格力地产的股价也一路暴跌。到2018年10月已经跌至4元以下，3.55元/股的价格创下了三年新低，较2018年股价峰值缩水40%之多。万般无奈之下，格力地产开启回购股票的方式护盘。
关于格力地产“市值腰斩、资不抵债”的声音甚嚣尘上。对此，格力地产在2019年1月2日发布澄清公告称，公司财务状况良好，2018年1月至9月实现净利润3.89亿元，毛利率42.51%，净利率21.41%。
那么，格力地产的经营和财务状况，真相究竟如何？
业绩良好还是惨淡
从2018年营收和利润的财报来看，格力地产似乎并不像其宣称的那样美好。早在2018年第一季度，公司的营收和利润已经呈现同步下滑的态势，第一季度格力地产营业收入8.6亿元，同期下降24.35%;归属于上市股东的净利润为2.14亿元，同期下降18.18%。
当时格力地产采取了密集的融资手段，2018年4月格力地产发行不超过30亿元的公司债券，并先后发行两期中期票据，发行规模合计10亿元;5月31日发行总额不超过30 亿元的长期限含权中期票据;6月25日发行6亿元第三期中期票据;7月再发行总额不超过12亿元的公司债券。
事实上，就在格力地产一季报披露前后，市场已有其信任度下降的征兆。2018年2月份起，公司股价就在二级市场上急速下挫，2月末，格力地产在Wind数据中的综合投资评级从“买入”一下暴跌至“减持”。于是，格力地产的投资者似乎已经对格力地产失望了，纷纷离开，如今，格力地产用回购股份的方式来保持股价也实属无奈。前三季度中，在二季度因融资“输血”财务状况有短暂好转之后，三季度报再次回归惨淡。
财报显示，2018年前三季度，格力地产实现营业收入18.19亿元，同比下降17.22%，归属于上市公司股东的净利润3.89亿元，同比下降6.34%。对比整个市场行情，2018年房地产市场平均营业收入增长率为35.05%，平均净利润增长率为34.45%，格力地产的成绩单着实难以称之为良好。
格力地产的资金压力似乎也不小。在公司第三季度的财报中，公司的账面资金不足15亿，但负债已超过200亿。格力地产第三期中期票据募集说明书显示，根据公司营运状况，其短期资金缺口为119.7亿元。另根格力地产规划，2018~2020年在建及拟建项目计划投资 82.44 亿元。
“单飞”之后进退两难？
公开资料显示，2004年，现任格力地产董事长鲁君驷出任格力集团房地产专责工作小组组长，面对几近停止的业务，带领7名员工，在9平方米的简陋办公区，开始了格力地产的创业之路。在历经2005年重组、2009年借壳上市之后， 2015年格力地产脱离格力集团开始“单飞”。
2015年1月，珠海投资控股有限公司（下称“海投公司”）与格力地产原控股股东格力集团签署了《国有产权无偿划转协议书》，协议约定格力集团将其持有的格力地产3亿股无限售流通A股，无偿划转至海投公司，占格力地产总股本的51.94%，格力集团不再持有格力地产股份，海投公司成为了格力地产控股股东。
显然，格力地产的“单飞”之路并不顺畅。除了地产主业，格力地产还一直在谋求通过转型自救。
2013年，格力地产启动内部结构调整和产业升级，开启多元化之路，形成“房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、现代金融业”五大产业并进的发展格局。其中，口岸经济产业承担港珠澳大桥珠澳口岸人工岛填海工程、珠海口岸、澳门口岸基础工程项目。海洋经济产业包括沙滩修复、港湾治理、海岛建设、游艇码头网络搭建等。
但其最新财报显示，其房地产业务仍占据94.84%的份额。根据格力地产官网表述，公司房地产项目主要为珠海格力海岸、格力广场、平沙九号，及上海前滩、重庆两江。前三者均位于珠海市。
其中，“格力海岸”项目是格力地产房地产主业的主要项目。格力地产曾以楼面价7400元/平方米，总价66亿元拍下这一“珠海地王”。格力海岸的总投资额超过140亿元，每平方米成本超过15000元，但之后该项目受“限价令”影响，难以贡献现金流，这座超级大盘犹如一个巨大的财务“黑洞”，不断吞噬资金，却难以产出，导致格力地产陷入进退两难的境地。
业内人士分析认为，因为格力地产的市场偏按珠海，不管是项目布局还是发展计划都受制于珠海这座二级城市，所以格力地产的利润来源有很大一部分靠珠海的经济来带动。同时珠海房地产市场缺乏长期的发展潜力，导致格力地产的中长期经营潜力较小。
目前，格力地产似乎已陷入窘境，一方面地产业务无法做大实现快速补血；另一方面新业务出现资金饥渴，难以在短期内获得盈利。也许，“挣扎”将是格力地产未来一段时间的常态。
来源：乐居财经