根据路透社对美国住房分析师的的一项调查显示，今年美国房价预计将以五年多来的最低速度上升，单户住宅缺乏和更高的抵押贷款利率限制了房地产市场的活动，

路透社在2月13日至25日对近40位住房分析师和经济学家进行的一项调查显示，美联储利率指引出现转机，利率看起来将无限期保持不变，并未给房地产市场前景带来任何推动力。这意味着房地产市场对美国经济扩张没有重大的积极贡献，这种扩张已经保持了自第二次世界大战以来最长的纪录，如果房地产市场对美国经济有影响的话，更可能是拖累而非助推经济增长。

根据路透的民意调查，美国今年的平均房价将上涨4%，并在接下来的两年内放缓至3%左右，这与2018年11月的民意调查大致相同。美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家劳伦斯•云(Lawrence Yun)说，“10年来，美国房价房价上涨速度快于收入增长，因此，房价变得难以负担。我认为我们已达到房价不再高涨的程度。所以，你只会看到更温和的增长速度。”

当住房分析师被问及最有可能扭转这一趋势并刺激住房需求的方法时，25人中的15人认为是不再进一步加息。其他分析师则看法不一，认为是增加基础设施支出或减税。美联储在去年年底大幅调整其政策前景后，30年期抵押贷款利率已从截止到2018年的七年半的高点下降，预计未来三年平均不会超过5.0%。美联储在上周1月份会议上公开表示，在再次加息之前将会保持耐心，但利率前景的突然变化并未一定转化为刺激住房需求的助推力。对此，Capital Economics的房地产经济学家Matthew Pointon表示，这不会给房地产市场带来巨大的变化，即使利率下降，那也只是反映出经济正在放缓。

在大约10年前的上一次经济衰退期间，美国房价下跌超过三分之一后，房屋价值已经收复了所有这些损失。在近十年的长期经济扩张中，美国经济的住房需求大幅增长。但最近，房屋建筑商没有建造足够的住房，特别是负担得起的单户住宅。整体而言，建筑商正在建设更多的住房，但需要的是价格适中的房屋，中等价格和略低于购买者的心理价位。因此，库存缺乏使得低价销售房屋的可能性降低。

实际上，25位住房分析师中有近85%的人回答了一个额外的问题，预计今年的房屋成交量要么保持不变，要么下降。另外，只有四人表示会上升。当被要求评价房价可承担性时，其中1表示最便宜，10表示最贵，中位数反应为7，自2018年以来一直保持不变。现有房屋销售占美国房屋总销售的约90%，预计今年余下时间的平均年销售单位约为530万套，这远远低于2005年上一次房地产市场繁荣高峰期的700万。

另外，最近的数据显示房地产市场不太可能很快走强。代表美国20个大城市地区房价的S&P / Case Shiller综合指数显示，平均房价连续八个月下跌。BMO资本市场高级经济学家Sal Guatieri表示，为应对更高的利率，美国房地产市场在一年中的大部分时间里一直处于降温状态，并且在某些情况下由于之前的商品价格上涨而致使承受能力下降。由于近期抵押贷款利率下降，美国房地产销售额将在近期内增长。但鉴于经济放缓，美国房地产市场的长期趋势是趋于稳定。

作者：Mark Fang

来源：前瞻网