预见2019：中国长租公寓产业全景图谱

发布时间：2019-04-04 ， 发布人：华恒智信分析员

随着“租赁并举”和“住房不炒”的政策落实，我国住房租赁市场吸引了各路资本、企业的投入和关注。2017年7月，住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，加快了长租公寓市场的发展。业界人士认为2017年是“租售并举”的元年。

此外，长租公寓的运营通常可以分成获取房源、设计装修、营销出租、服务运营和退出五个部分，首先领导团队和收房团队经过对房源进行筛选、评估和签约入库，完成实现公寓化管理的第一步；随后对房屋进行装修、出租和运营，实现租房管理；最后到签约期届满，完成退出的相关程序。

近些年，我国传统住房租赁行业痛点频出，租客端面临租期长短及稳定性、户型偏好、服务体验的错配，虚假租赁信息、信息不对称等问题；房东端面临住宅被损坏的风险，且管理耗时耗力；政府端公租房承建压力大、流动人口管理困难。而长租公寓的介入可以改善租客的居住体验、节省房东管理成本、有效协助政府管理，是租赁市场原始状态与各方诉求存在矛盾之后的必然产物。但并不代表长租公寓市场的诞生，即能解决所有问题。目前，长租公寓市场虽价格透明，但价格普遍较高。

为了响应国家层面的号召，地方政府积极跟进。除了首批试点的12所城市外，全国20多个省份陆续颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》等相关政策，推动住房租赁市场的发展。

除了国家地方出台一系列政策助推住房租赁市场的发展外，部分地级市出台了住房租赁补贴的政策，保障部分群体的生活促进了地方租赁市场的发展。如2018年8月内蒙古通辽市颁布了《通辽市中心城区公共租赁住房租赁补贴实施细则》，其中指出最低生活保障家庭无房户每人每月每平方米10元；低收入家庭无房户，为每人每月每平方米8元；城镇中等偏下收入家庭无房户、外来务工人员、新就业大学生，为每人每月每平方米5元；低保家庭人均住房建筑面积不足15平方米的住房困难家庭，以人均保障面积与人均自有面积之差，每人每月每平方米10元；低收入家庭人均住房建筑面积不足13平方米的住房困难家庭，人均保障面积与人均自有面积之差，每人每月每平方米8元。 

集中式长租公寓因为房源集中，通常设置有共用面积和共用设备设施，便于充分利用空间，同时，集中式公寓的服务半径小，管理统一，节省人力，能带来协同效应，有助于提升资产价值，目前市场上的集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来，如YOU+、魔方。自如寓、雅诗阁等。而分散式公寓房源较多，选择面较广，因此，分散式长租公寓的产品层次可以做得更为丰富。但分散式长租公寓房源散落于不同楼宇之中，服务半径增大，人员成本相对较高，因此多采用信息化管理手段提高运营效率如蘑菇公寓、自如友家等。

与此同时，在国家和地方政府的双重支持下，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批标杆房企纷纷以不同形式涉足，此外酒店、地产中介公司、资本市场看中其可观的前景，竞相布局。据统计，我国涉足长租公寓的企业数量已逾千家，拥有的房屋数量约200万间。从长租公寓市场的全国布局来看，主要集中于一线城市。具体来看，上海、北京、广东的占比分别为28.57%、27.14%、12.14%。

据调查显示，我国一线城市的长租公寓供给量较大，其中北京的供给量最大，达到13.4%。其次为上海。近几年，受发达的旅游业影响，三亚、青岛和成都等热门旅游城市的长租公寓市场正处于快速发展阶段。

另外，长租公寓在选址方面均有讲究。长租公寓定位人群主要包括白领、单身、刚结婚的小家庭等，交通便利是其主要考虑因素之一。以万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓的主要选址来看，离地铁站或公交站较近，便于上班和出行。

在国家政策的大力推动下，地产巨头纷纷布局长租公寓市场。龙湖地产推出“冠寓”长租公寓品牌，并将其列入战略主航道业务，成为我国首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司；万科于2016年5月推出以25-30岁白领青年为客户群体的泊寓系列公寓，截至2017年底，泊寓在全国覆盖28个一、二线城市，累计获取房源数超16万间，累计开业超4万间，计划在2018年拓展45万间，远期规划为100万间。同时还有金地、旭辉、招商蛇口等地产公司也已布局或正在调研长租公寓市场。

此外，根据近些年的投融资情况来看，主要偏向于早期。2018年A轮融资案例数为24起，占比为39.34%。2018年11月E+青年公寓宣布完成A轮融资，本次融资额近1亿元人民币，领投方为鹏万投资。

综上分析来看，在国家政策红利和庞大的需求量下，以长租公寓为代表的租房市场将持续升温。再加上万科、碧桂园、保利等房地产巨头开始布局长租公寓市场，长租公寓市场未来发展前景可观，2017年，我国租房市场规模为1.56万亿元，预计到2020年，租房市场规模将达到2.71万亿元。