最新的ULI全球研究支持美洲，欧洲和亚太地区的一致主题。虽然一些谨慎进入市场，但丰富的资本仍然以商业房地产为目标，并寻找具有良好风险调整回报的机会来增加投资组合。

全球房地产投资者看到美国和欧洲的增长放缓

“一般而言，我们在三个地区看到的是投资者对房地产投资越来越谨慎，”ULI欧洲首席执行官Lisette van Doorn表示。该研究所最近举办了一次关于2019年房地产全球展望新兴趋势的主要调查结果的在线小组讨论。全球展望基于ULI与普华永道为美洲，欧洲和亚洲进行的三份区域研究报告的汇编。太平洋地区，以及对全球房地产领导者的个人访谈。

引用的一些与经济前景相关的主要问题是政治不确定性，贸易战的负面影响以及经济增长放缓。然而，尽管谨慎和担忧，投资者仍然看到商业房地产的积极迹象。van Doorn指出，这种乐观情绪是基于现在市场与2007年底和2008年初的峰值的比较。如今，债务水平较低，市场增加的新增供应减少，开发渠道更加有限。

另一个共同的主题是对结构转变将如何影响财产过时的担忧日益增加。投资者认识到他们正在一个技术和气候加速变化的新世界中运作，以及社会行为和代际偏好的变化，这些都给资产的运营管理带来了更大的压力。

房地产行业的结构性转变显而易见，包括对办公物业的服务和设施的需求不断增长，以及将物流设施推向城市地区的物流设施。在过时方面，零售业的转型无疑是最受关注的领域之一。荷兰领先的保险和投资管理公司NN Group的私人市场负责人Marieke van Kamp表示：“观众不断涌现，但我们只需要不断投资，使其变得新颖，锐利，需要大量关注。” 。“与多年前相比，管理层的管理密集程度要高得多，”她说。

美国，欧洲的增长放缓

尽管对后期房地产投资存在担忧，但没有一个全球周期存在。个别市场和国家处于不同的阶段。“没有单一周期，”凯雷解决方案集团旗下公司Metropolitan Real Estate的董事总经理约翰苏说。他说，例如，美国写字楼市场可能是晚期周期，而澳大利亚的住宅市场可能还很早。

在美国，经济在过去十年中一直处于稳定的复苏和增长之路。最近有关就业增长的数据提供了一些保证经济仍在增长，但预计增长速度将放缓。有限的新增供应以及联邦储备委员会最近暂停加息也被认为对资本市场有利。

Tishman Speyer的创新，印度和新市场高级董事总经理迈克尔斯皮斯指出，与此同时，市场周期中出现了一些有趣的变化。“虽然市场非常强劲，而且许多市场的价值一直在增长，但吸收的性质比过去更加细微，”他说。一些市场一直看到强劲的增长，而其他市场的净吸纳量很少，一些行业正在增长，另一些行业正在收缩。“阅读这些细微差别变得越来越棘手，但这是投资这个市场的关键，”Spies说。

即使该地区面临与英国退欧相关的不确定因素以及各国内部政治气候的变化，欧洲相关房地产市场依然保持稳定。“我们过去几年的高回报率保持了更长时间，但我们正在为自己的低回报前景做好准备，”van Kamp说。她说，与美国类似，欧洲的焦点在于什么是热点，什么不是，零售和物流交换了他们的位置，工业位居榜首，零售业处于底部。

亚洲吸引利益

据专家人士分析，外国资本似乎更少针对美国，更多地流向亚洲。这种转变部分是由于对美国市场后期的担忧，以及与外国投资房地产税法(FIRPTA)相关的税收和变化，可能拖累外国资本流入美国。

特别是对于中国而言，由于其高增长水平在较长时期内不可持续，因此其经济增长放缓并不令人意外。无论贸易战如何，中国经济已经从出口驱动转向更多依赖消费和投资。特别是上海和北京现在是非常多元化，成熟的市场，流动性良好，降低了投资风险。

香港继续创下历史新高的房价。“ 全球也是如此 - 价格非常高并不意味着它们会下降，东京可能是另一个经过周期中期的市场，但它拥有全球250至350个基点的最具吸引力的收益率差价。澳大利亚有一种自我强加的信贷危机，银行正在努力减少对房地产的影响，这对新开发产生了一些限制。因此，亚洲的一些地区在一段时间内稍晚一点，但在大多数情况下，仍有一些有趣的机会。”

来源：0551房产网