房地产市场再度明显升温

国家统计局5月15日发布数据显示，2019年1-4月全国商品房销售面积与去年同期的峰值相比，仅下降0.3%。其中，3月和4月的销售规模均高于去年同期，说明这轮反弹的力度不容小视。

由于绝对销售规模仍处于高位，加上融资闸门大开，房企的投资信心有所恢复。前4月房地产开发投资同比增速达到11.9%，创下最近四年多以来的最高纪录。同时，一二线城市再度出现抢地现象，部分城市还刷出了区域性“地王”。

但若拉长时间周期来看，“下行期”的判断仍然是当下的市场共识。且4月以来，无论是住建部、发改委等中央监管部门，还是部分地方政府，均针对市场异动做出快速反应，体现出调控的利剑仍然高悬。

因此，这轮行情固然让房企得到了喘息之机，但真正的压力，恐怕还在后面。

中西部仍是市场“主力军”

全国商品房销售面积下降 ，商品房销售额增速提高。据统计数据显示，2019年1-4月全国商品房销售面积达到42085万平方米，同比下降0.3%，降幅比1-3月份收窄0.6个百分点。其中，住宅销售面积增长0.4%，办公楼销售面积下降12.4%，商业营业用房销售面积下降8.8%。

销售金额方面，2019年1-4月全国商品房销售额达到了39141亿元，同比增长8.1%，增速提高2.5个百分点。其中，住宅销售额增长10.6%，办公楼销售额下降11.7%，商业营业用房销售额下降5.4%。

2018-2019年4月全国商品房销售面积、销售金额统计及增长情况

(备注：2019年1-2月面积增速为-3.6%。2018年8月、2019年1-2月金额增速为14.5%、2.8%)

由于春节期间市场低迷，2019年以来，全国商品房累计销售面积始终低于上年同期。但由于市场在最近两个月有所起色，到今年前4月，这一差距已经微不足道。考虑到去年前4月的销售规模创下历史同期新高，因此今年的绝对销售规模之大，仍然不容忽视。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，季节性和政策性的因素值得关注。一方面，春节假期累积的需求，在3月和4月集中释放;另一方面，二线城市出台落户新政，加上房贷利率有所下降，刺激了市场需求。

另外，近期的市场回暖，还在于去年的楼市“余温犹在”。“虽然棚改规模缩水，但三四线城市的销售规模不会那么快降下来，而且一些二线城市的销售规模有所提升。”

分区域来看，前4月东部地区和东北地区的销售面积下降，中部地区和西部地区的销售面积继续增长，这种格局与最近一年多的表现一脉相承。

对于房企来说，销售升温的直接好处在于现金流改善，前4月房企“定金及预收款”、“个人按揭贷款”两项指标分别增长了15.1%和12.4%。加上去年末以来融资闸门大开，目前房企的到位资金增速为8.9%，达到近20个月来的最好水平。

受此影响，投资端的信心也得以恢复。2019年前4月全国房地产开发投资额达到了34217亿元，同比增长11.9%，增速比1—3月份提高0.1个百分点，创下最近四年多以来的最高纪录。同时，房地产企业的施工面积、新开工面积增速都有所提高。

2018-2019年4月全国房地产开发投资增速统计情况

虽然销售负增长，但今年以来，房地产投资增速始终保持在11%以上的高位。多数分析人士认为，这是因为在持续高周转的节奏下，房企的有效库存已经不足，必须加快拿地和开工、施工的步伐。

但拿地的数据变化稍显意外。前4月房企拿地面积和土地成交价款均下降了33%以上，似乎与直观感受不符。

严跃进认为，这是因为企业拿地主要集中在热点一二线城市，而广大三四线城市的土地交易规模明显下降。另外，年初的供地节奏通常较慢，与房企的迫切需求也形成一定反差。因此，这轮土地市场的升温是“区域性和季节性的”。

调控压力再度降临

某知名房企福州公司相关负责人向21世纪经济报道表示，他近期的工作状态为，“一边做营销方案，按节奏抓紧开盘;一边准备竞标材料，尽早完成拿地任务”。由于最近是市场传统旺季，他的工作紧张程度远超“996”。

这种节奏很能代表房企在3月和4月的普遍状态。但之所以要在上半年加速产销，是因为企业对未来的判断不甚乐观。该人士表示，区域公司的销售重心被安排在上半年，拿地任务也安排在上半年，这是因为，“总部的判断是，到下半年，房子就不好卖了，地更不好拿”。

房企对市场走势有着清醒的认识。根据21世纪经济报道记者的采访，从业者普遍认为，在销售规模连续两年冲高，且调控政策没有松绑的情况下，市场将不可避免地出现下行。

实际上，近期的市场异动，已经引来了政策的施压。

4月19日，中共中央政治局召开会议，强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

同日，住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。并指出，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。住建部还对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

此前，自然资源部制定实施了本年度住宅用地分类调控目标，住宅消化周期在36个月以上的城市，应停止供地;去化周期在12-6个月的，以及6个月以下的，要增加，甚至显著增加供地。

5月6日，国家发改委规划司司长陈亚军针对落户新政做出表态，放宽落户不等于放松对房地产的调控。不管户籍制度怎么改，“房住不炒”这个定位是必须坚持、不能动摇的。

在地方政府层面，长沙、合肥、西安、丹东、苏州等地也在近期先后加码调控。受访者普遍认为，未来还会有更多的城市加码调控。

按照严跃进的观点，这些信号说明，调控政策没有放松的可能，市场反弹的后续动力如何，也有待观察。

中泰证券和平安证券对4月楼市数据做出了解读，两家机构均认为：一二线城市的回暖好于预期，但随着调控政策的出台，未来会趋于平稳;三四线城市利好出尽，未来面临较大的下行压力。

来源：前瞻产业研究院