“不再卖项目“的潘石屹，杀了个回马枪。6月28日，SOHO中国有限公司（HK.00410，下称“SOHO中国”）董事长潘石屹宣布SOHO中国部分物业销售计划，交易标的涉及SOHO中国在北京、上海的13个项目，金额共约78亿。这其中，不乏银河SOHO等优质地段的物业。

对此，让业内颇为意外的是，曾信誓旦旦不会再拿地搞开发的潘石屹表示，未来将会在一线城市拿地盖房子。

自2012年SOHO中国宣布转型以来，潘石屹便停止收购资产等扩张行为。近几年里，除了大手笔出售旗下物业项目外，潘石屹多次以“包租公”身份示人，几乎将精力全部投放在共享办公产品SOHO 3Q（SOHO开发的共享办公产品名称，简称“SOHO3Q”）身上。如今，潘石屹“重拾”开发商角色，究竟是处于怎样的考量？而在转型路上走了7年的SOHO中国，转型的效果又是如何？

潘石屹再度“开卖”，SOHO中国拟出让78亿资产

曾表示“不卖资产”、“不拿地开发”的潘石屹，又一次以“卖资产”的方式出现在大众面前。

据他介绍，SOHO中国本次交易标的涉及在北京、上海的13个项目，金额约78亿。近期，第一批拟推出2万平米物业面积，涉及SOHO东海广场、SOHO中山广场、望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO在内的5个项目。潘石屹还表示，“此类项目销售完成后，公司将终结散售模式。”

蓝鲸房产注意到，这批散售类项目中不乏优质项目。如银河SOHO，位于北京二环的位置，整体出租率达98%。潘石屹笑称，“特别不舍，这次出售的18层还差点成为公司总部”。此外，据2018年业绩报显示，望京SOHO整体出租率98%，相较于2017年的99%出租率虽然有所下滑，但在持有的8个项目中仍排在第三位。

对于出售这些优质物业出于何种想法，潘石屹称，“我们这次销售的房源一部分是自己留下舍不得卖的房子，另一部分是客户经营不好的退回来的房子。未来，SOHO中国将继续实行核心资产自持战略。”据了解，北京的光华路SOHO二期、望京SOHO（塔3）、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场被潘石屹称为“八大金刚”，一直被看做公司的核心资产。

潘石屹的动作虽出人意料，但业内对此普遍持有积极评价。易居研究院财经评论员严跃进向蓝鲸房产表示，“SOHO中国出售项目，符合其一贯的投资逻辑，此举有助于其实现优化集团的资产配置，也有助于公司回笼资金。”

事实上，自2012年SOHO中国宣布转型以来，其一直在不断地出售旗下项目。如在2017年，SOHO中国以35.73亿元和50.08亿元的价格，整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。据蓝鲸房产不完全统计，SOHO中国已出售7个项目，交易金额280亿元。彼时潘石屹曾称，SOHO中国售卖项目，根本目的在于向轻资产模式，共享经济模式发展。

而与以往不同的是，潘石屹此次卖资产，或带有“寻求新的盈利增长点”的考量。在发布会现场，蓝鲸房产问询出让项目之后的资金用途，潘石屹回复表示，“下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地，部分资金还将用来还债。”

SOHO中国2018年业绩报显示，其流动负债为89亿元，而流动资产为90.71亿元，净负债率在43%，在房企中属于较低水平。由此可见，公司在资金链上并无太大压力，那么，潘石屹此次回笼现金流背后，重点或是将目光重调回拿地开发？据一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出，“老潘突然‘开窍’拿地，或许是因为SOHO 3Q的发展未达到其预期。

转型共享办公遇阻？SOHO或重回地产开发

2012年，SOHO中国提出转型，从“开发-销售”模式转向“开发-持有”模式，其主要收入来源也从卖楼转为收租。2015年，潘石屹推出共享办公产品SOHO3Q，并打算将其上市。不过从目前来看，SOHO中国的转型之路或并非一帆风顺。

2014年，SOHO中国租金收入达到4.24亿元；2018年，这一数值为17.35亿元。租金收入虽然实现了大幅度增长，但随着公司开发战略的收缩，公司整体的营业额和净利润出现下滑。据其年报显示，2012年SOHO中国实现营业额153亿元，净利润约106亿元；而在2018年，这一数值分别为17.21亿，净利润19.25亿元。

此外，进入2019年，SOHO对于SOHO3Q这款共享办公产品的态度也出现了一定转变，一改过去积极扩张的战略。潘石屹向蓝鲸房产坦言，“3Q这个共享办公行业的利润特别薄，本次销售所得的钱不会大规模投向3Q领域，3Q的项目也消化不了”。而对于之前规划的2019年分拆上市，潘石屹也明确向蓝鲸房产表示，“目前没有上市计划”。

截止2018年12月31日，SOHO中国共享办公业务SOHO3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业，在中国7个城市拥有31个中心，合计超过3万个工位，未能实现5万个工位的目标。同时，3Q业务的具体盈利情况，SOHO中国也并未披露。值得注意的是，位于上海的中山广场B座16层也在此次出售范围，该项目的租户就是SOHO3Q。

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出，“共享办公之路并不好走，头部企业的规模扩张虽然在持续，但盈利空间较小。”他进一步表示，从运营角度上而言，共享办公的市场细分、增值服务等方面也需要更为纵深化发展。

今年以来，在3Q业务上，潘石屹明显在打差异化战略，而拒绝进行烧钱式扩张。如在对丽泽SOHO等6个项目实现5G网络覆盖时，潘石屹也明确表示，“SOHO 3Q未来一定会使用5G”。

按照潘石屹的设想，下一步SOHO中国会集中在一线城市最繁华的地段拿地。而当蓝鲸房产问到，“拿地层面会考虑商业地产还是住宅地块？”潘石屹笑称，“什么赚钱拿什么。”

对此张波表示，“一线城市优质地段抗风险能力强，潘石屹可能是想通过企业资产盘整，将更多资产布局到一线核心地段，并适当弱化共享办公在企业战略中权重比例。”

不过，目前来看，一线城市优质地段的直接上市量极少且竞争激烈，价格惊人。张波称，“这对企业的综合要求很高，拿地并不容易”。

转型7年之后，“包租公”潘石屹再度拾起开发商的身份，以此为SOHO中国寻找新的未来。然而，随着房地产行业天花板的临近，潘石屹这波“逆操作”，能否实现其“挣钱”的愿景？在一线核心地块激烈竞争的局势下，SOHO中国又能否力挽狂澜？蓝鲸房产会持续关注。

来源：蓝鲸财经

作者：蓝鲸房产 张学新