造车不如卖房?

5月15日，因汽车销量持续下滑而连年亏损的海马汽车，被曝出1个月内狂卖401套房产，以避免因连年亏损而被暂停上市的结局。据悉，401套房产总售价高达4.4亿元。

海马卖房自救的消息被曝出后，更多上市公司大量持有投资性房产的新闻被陆续报道，类似“企业只有炒房才是主业”的观点，引发社会热议。

本期前瞻经济学人“明知故问”栏目聚焦：为什么上市公司热衷于“炒房”?

上市公司有多热衷“炒房”?

根据Wind数据，截至5月17日收盘，A股共有3616家上市公司，在已经披露了2019年一季报的公司中，1793家持有投资性房地产不为0，这意味着A股至少有近一半的公司在“囤房”。

截至2019年一季度，1793家上市公司合计持有投资性房地产1.27万亿元，较2018年年末数据增长3.9%。2018年，66.96%的公司因“囤房”获利，83.48%的公司实现了资产保值。此外，分析数据显示，近5年A股上市公司持有投资性房地产迅速增长，2014年至2018年复合增长率达到24.38%。

A股“囤房”企业排行榜上，2019年第一季度共有25家公司持有超百亿的投资性房地产，其中，红星美凯龙以798.77亿元位列榜首，中国建筑689.42亿元位居次席，万科A以 560.55亿元位列第三。

从行业维度来看，2019年第一季度，房地产行业公司平均持有投资性房地产最多，达50.51亿元;其次为银行业和非银金融行业，分别为30.15亿元和26.18亿元;农林牧渔业公司平均持有投资性房地产公司最少，为0.31亿元。

为什么上市公司热衷于“炒房”?

根据《每日经济新闻》的统计，2018年共有24家上市公司出售房产，且部分企业所出售的房产收入与自身营收对比明显。

不能否认部分上市公司持有投资性房产是为了员工福利。以永太科技为例，2018年9月该公司发布公告，表示为增强员工对公司的归属感，吸引和留住优秀人才，提高员工凝聚力及工作积极性，由公司自建人才公寓出让给公司员工，优先考虑内部员工的购买意愿，剩余部分再对市场进行销售。

但更多上市公司，是真的在“炒房”。

知名财经评论员、专栏作家郭施亮认为，过去二十年时间，可以认为是国内房地产市场的黄金发展期。上市公司直接或间接参与房产投资，有的甚至囤积房产，其最直接目的，或意在实现资产的持续增值，实现更多的额外投资收益。

早在2018年上半年，就有媒体报道，北京、深圳、南京、青岛等城市住宅类房产被投资公司整购数量大幅增加，仅在深圳一地，诸如万科深南道、中粮天悦壹号等住宅、公寓产品整体销售、打包出售的情形便屡见报端。

此外，2018年上半年之前，虽有各种限购政策推出，但很大程度上只是限制住了个体炒房，对于企业购房限制性不足，不少炒房客借道公司买房，也间接扩大了上市企业“炒房”的规模。

知名财经、历史评论家虚声则从资本运作的角度出发，认为可以把这些上市公司看做房地产市场的投资机构，它们都是“炒房”的主力军。虚声表示，近年来，“上市公司一年的利润不如一线城市一套房”的现象愈发突出，公司发不出工资，卖房解决;公司亏空，卖房解决。像海马汽车这种，不过是其中的典型而已。

既然房产的实际升值要远比多数企业的主业增值要快，那为何企业又在近两年又频频选择出售房产呢?

著名经济学家宋清辉指出，一些公司出售房产可能是为了盘活资产，但更大可能是由于业绩不佳，希望借此扭亏或增加利润。不过，由于地产调控等因素，高价房产的出售难度在加大，一些公司也不得不降价出售。

换句话说，出售房产除了可以盘活存量资产、回笼资金外，还可以提振业绩，扭亏为盈，几套房就可以让财务报表“改头换面”。

以三变科技为例，为扭转2018年前三季度4491万元的亏损，三变科技紧急出售五处房产，一个月无人问津之后，便主动降价250万元大促销。但即使是这样，三变科技依然有钱可挣，如其在北京宣武区的房产，514万元买入，现在市面价近2000万元，转手成功就有1000多万元利润，而公司在2018财年的净利润仅为660万元。

根据Wind数据，2018年前三季度，有近20家非房企类上市公司依靠卖房成功扭亏，卖房提振业绩的效果相当明显。

上市公司“炒房”还能炒多久?

虽然炒房获得房产升值，在关键时刻能够卖房自救，短期内改善上市公司的财务表现，但宋清辉也指出，“变卖房产获得的收益是非经常性收益，对相关公司中长期影响有限”。

此外，无论是从企业经营，还是从市场发展的角度来看，上市公司热衷于“炒房”，结果都是弊大于利。

郭施亮认为，对于上市公司，尤其是主业非房地产的上市公司，实际上市场更关注的，一方面是企业的核心竞争力与核心产品;另一方面则是企业的可持续盈利能力。不可否认的是，在A股市场中，值得长期投资的优质企业并不多，但长期占据市场资源的上市公司却并不少见。其中，对于部分上市公司而言，则是热衷于利用规则的漏洞实施临时扭亏保壳，进而不断延长上市公司利用市场资源的时间。但是，长期下来，反而大大降低了股票市场的优胜劣汰效率，减少了股票市场的活力。

以海马汽车为例，2017年，公司亏损9.94亿元;2018年，亏损16.37亿元。而今年以来，海马汽车销量继续下滑，1至4月累计销量7742辆，同比下跌72.2%，在一片萧瑟的汽车行业中显得尤为扎眼。虽说401套房能暂时解决财报“不漂亮”的问题，但把握当下新能源汽车大潮，实现转型，才是海马自救的正道。

2018年下半年，企业“炒房”的问题也受到国家层面的关注。2018年6月20日，国家审计署发布的《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》就提及多家金融机构和企业涉及房地产资产闲置以及炒房现象。随后的两个月内，西安、长沙、杭州、上海、深圳、江阴、南京等7个地市集中发布了相关政策，限制企事业单位炒卖住房的行为。

进入2019年，上市企业频频爆出经营性问题，业绩持续下滑的情况下，若是光想着卖房自救，长期沉溺于炒房升值的幻梦中不能自拔，而非通过业务优化、管理提升等层面开源节流，实现业绩回春，等到哪一天房地产行业也不再高增长，还能靠什么自救?

作者：Alex Hu

来源：前瞻网