摘要

不难看出，重组后的光明地产，被光明集团寄予了厚望。只是在当下，光明地产的盲目打法，成效并不乐观。下一步，随着持续加码扩张的动作，光明地产是否会及时调整节奏和步伐？

在市场大环境持续转冷的行情下，光明房地产集团股份有限公司（SH.600708，以下简称“光明地产”），依旧表现出对规模的野心。

9月23日，光明地产通过增资参股等方式介入到3宗用地中，合计出资8687.5万元，出让面积合计21.2万平方米。而在2019年上半年，光明地产新增房地产储备面积122.91万平方米，同比增长61.53%。

令人颇感费解的是，在项目去化率表现疲软、现金流持续吃紧的情况下，光明地产持续扩张的动作，终会引其走向何处？

剑指500亿，光明地产加速扩储

2015年，海博股份与光明食品(集团)有限公司（以下简称“光明集团”）旗下农房集团、农房置业进行重组，成立了光明地产。这个被母公司光明集团寄予厚望的板块，近几年一直希望在规模有所突破。

2018年，光明地产提出了用三年时间来实现500亿发展规模的奋斗目标，而其当年销售额为244.59亿元。业绩承压下，光明地产加快了扩储节奏。

9月23日，光明地产公告称，公司通过增资参股等方式介入到3个项目中，3宗项目土地分布于成都、无锡、常州，出让面积合计21.2万平方米，合计出资8687.5万元，下一步光明地产将根据持股比例缴纳土地出让金。目前，光明地产已获得2个项目控股权。

蓝鲸房产查询公告获悉，2019年上半年，光明地产新增16个项目，房地产储备面积122.91万平方米，同比增长61.53%。期间，光明地产还以投资者的身份，介入到葛洲坝武汉项目中。

事实上，光明地产的扩储动作，早在2017年便悄然开启。2017、2018年，公司新增房地产储备面积为94.25万平方米和144.52万平方米，同比增长了78.67%和53.34%。

而光明地产拿地方式也较为多样。光明地产公开表示，会通过深化政府资源的整合利用，强化与政府间的合作来获取土地。此外，除了在公开市场上直接拿地，光明地产还通过后期介入的方式，谋求企业控股权。如上半年16个项目中，有6个均通过收购、增资等方式获取。

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出，通过参股等方式扩充项目，体现出光明地产扩大规模的诉求。但他也提醒，对于入股项目的选择显得颇为重要。如果项目有明显瑕疵，会给企业带来风险。

上海中原地产分析师卢文曦分析表示，相较于公开土地市场上拿地，参股等方式可以有效降低企业交易成本。但交易周期比较长，也存在隐藏债务等各种问题，可能会影响项目后续推动。

主业不振下，欲转舵多元化发展？

虽然光明地产一直宣称，“为市场提供精致、优雅、创新的精惠海派产品”，但从去化问题上来看，产品定位等方面，光明地产的市场认可度或并不高。

据中新网报道，今年7月份，光明地产在成都的首个项目光明蓉府开盘，共推出218套住宅。但颇为尴尬的是，由于仅有1人报名排号，项目方最终取消了摇号活动。

而在其重仓的长三角区域，由于受到限价影响，销售情况同样不乐观。7月18日，光明地产苏州项目光樾华庭，共有304套房源取得预售证，但蓝鲸房产通过查询苏州住建委数据获悉，截至9月25日，尚有251套房源待售。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，光明地产去化乏力，既有市场的原因，也和自身产品息息相关。他指出，光明地产本身的产品缺乏亮点，因此去化较差，也就在情理之中了。他建议，公司需要结合需求开发出更多的精品来撬动市场，而不是只在停留在概念层面上的简单宣传。

项目去化乏力也提现在了销售数据上。上半年，光明地产实现签约金额105.35亿元，同比下降22.51%。

伴随着公司存货越积越多，公司现金流情况也难言乐观。2019年上半年，期末，光明地产经营活动产生的现金流量净额-73.99亿，达到近五年同期的最低值。同时，光明地产持有货币资金65.30亿，剔除存货后的流动资产合计240.29亿元；扣除预收款项的流动负债271.81亿元之后，企业尚有31.52亿的速动偿债缺口需要应对。

蓝鲸房产注意到，为缓解资金难题，7月12日，光明地产发行了10亿元超短期融资券，期限270天。

此外，颇让市场难以理解的是，在房企聚焦主业谋发展的时候，光明地产董事长沈宏泽再一次强调了企业的转型。

9月2日，沈宏泽面对着投资者时表示，2019年下半年，公司将继续推动战略转型升级。据了解，光明地产已确立了以上海为主战场，多元化创新转型的“1+7+5+X”总体商业模式。按照沈宏泽的设想，光明地产不但要做强地产主业，还要打造商业平台、物流平台、供应链平台、服务平台、建设平台等5大平台，期待早日培育出新的增长点。

2019年上半年，光明地产实现营业收入72.92亿元，刨去房地产主业和物业租赁业务，多元化业务仅5.4亿元。如此来看，光明地产未来还有很长的路要走。

不难看出，重组后的光明地产，被光明集团寄予了厚望。只是在当下，光明地产的盲目打法，成效并不乐观。下一步，随着持续加码扩张的动作，光明地产是否会及时调整节奏和步伐？蓝鲸房产会持续关注。

来源：蓝鲸财经

作者：蓝鲸房产 张一胜