作为我国重点建设项目之一的新能源汽车，承载着中国汽车产业夺取全球战略制高点的期待，得到全方位的政策支持。据中国汽车工业协会统计，从2014年至2018年，我国新能源汽车产销量从万辆突破百万大关，占全国汽车产销量比例由2014年的0.3%提升至2018年的4%，占比不断提升。目前，我国新能源汽车产销量已连续三年位列全球第一，且已形成完整的新能源乘用车产业集群。如此广阔的市场前景引得各路资本纷纷布局，既有互联网大厂，也有阿里巴巴、腾讯以及百度等互联网企业，格力、富士康等制造业企业，甚至宝能、恒大等房企巨头也参与其中。

经梳理发现，近年来多家国内知名房地产企业涉足新能源汽车市场，总投资规模达到上千亿元。 

财大气粗的房企、备受关注的产业地产、资本市场的香饽饽……评价房企跨界造车的言论中，不乏猜测其为了圈地的论调。本期前瞻经济学人APP明知故问栏目，邀请专业产业园区规划团队，聚焦产业之问：地产企业布局汽车产业是为了拿地还是真想造车?以大量、真实的数据和严谨逻辑深度作答。

1998年中央宣布全面终止福利分房，正式启动住房分配货币化，这意味着我国全面开启住宅商品化的时代。我国城市化进程的加快发展成为房价上涨的助推器。从1998年至2007年，我国的城镇化率由30%上涨到46%，国内楼市均价从2000元出头涨到近4000元。然而维系了十年之久的不跌神话却遭到2008年次贷危机的重重打击，我国经济增速快速回落，房地产也跌入谷底，房价首次出现负增长。就在地产商们深陷水深火热之时，政府推出了四万亿救市计划。尽管这一计划的初衷是用于拉动经济，振兴实体经济，避免经济硬着陆，却极大地振兴了房地产行业。为了维护楼市稳定，防止楼价过度下跌，各地政府相继出台了救市政策，使得更多的热钱涌向了楼市。在这些热钱的推动之下，2009年的房地产行业出现了空前的繁荣并一路高歌到2018年。从2008年至2017年，短短十年间，国内房地产投资从2.5万亿元猛增至11万亿元。大规模的投资使得房地产行业经历了“黄金十年”，这种繁荣在给中国经济注入强劲动力的同时，也埋下了隐患。

目前我国房地产行业遭遇发展瓶颈

随着我国经济增速放缓，人口红利的逐渐弱化，高昂的房价不仅挤压着实业的利润空间，同时也让普通群众背上沉重的包袱。在中央意识到高房价带来的不利影响之后，政策逐渐转向“房住不炒”的基调。在楼市受限的同时，土地市场也难言乐观。由于土地市场政策的日趋严格，房企拿地难、拿地价格高。2018年我国土地成交价格已攀升至1.6万亿元，创2009年以来历史新高。为防止土地市场过热，当地政府陆续调整土拍规则，提高准入门槛。据相关数据显示，土地市场承持续降温的态势，2019年1～8月，全国房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1～7月收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元，下降22.0%，降幅收窄5.6个百分点。

 　　

 

此外，金融监管日益严格，房企融资受到进一步限制。这在一定程度上导致房企在土地购置上更加拮据。2019年房地产开发企业投资资金显著紧缩，1～8月，房地产开发业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速回落0.4个百分点。

房地产企业在楼市和土地市场双双受限，使其盈利能力收窄。随着政府始终坚持房子 “是用来住的、不是用来炒”的定位，以稳地价、稳房价、稳预期为目标。2019年1～7月，商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%。近年来商品房销售面积连续同比下降，预计房地产市场总体将延续平稳态势。

住宅红利逐渐消失，传统地产行业成本高企、竞争加剧、利润日渐摊薄，房地产行业的天花板越来越近。基于此背景，各大房企都在想法设法开辟新的赛道，寻求多元化发展路径。事实上2018年房企已全面展开多元化投资布局。据地新引力统计，Top30房企70%发布了多元化战略，Top100房企97%布局了多元化发展业务。2018年房企多元化投资已接近千亿，同2014年相比增长了7倍。

一般认为，各方资本大力布局新能源汽车领域主要有四个方面的原因：第一，在政策扶持和市场的驱动下，新能源汽车行业将继续增长，市场潜力巨大。第二，核心零部件技术越发成熟，造车成本不断降低，未来盈利预期巨大。第三，相较于传统燃油汽车数百年的发展历程，新能源汽车仍处于行业发展初期，很多技术仍再探索，且尚未形成大规模量产。此外，行业标准与知识产权尚未形成，竞争格局尚未确定，因此，对于后来者更具有“弯道超车”的可能性。第四，跨界合作能够整合资源，使得新能源汽车制造商更具优势。

房企造车背后的深层逻辑

房企造车存在一些更深层次的原因。第一，整车制造涉及研发、设计、制造、量产等多个环节，不仅需要技术和人才的支持，更需要巨额资金做铺垫。资金相对丰厚的房企巨头进军新能源汽车领域具备一定的先发优势。房地产行业高速增长的时代已经过去，随之而来的是趋于稳定和合理的成熟发展阶段。转型几乎是房地产企业必须要面对的抉择。过去十年间房地产行业对我国经济增长的贡献率达到6%左右，房产企业积累承载了数十万亿的资金。他们需要寻找到一个能够代表未来趋势的新领域，才能够承接巨额资金存量的转移，新能源汽车行业恰恰能满足他们的诉求。因此具备资金优势的房企大佬们纷纷将目光投向资本和技术双密集的新能源汽车行业，以期实现客观的利润和业绩的持续增长。

　　 

第二，通过布局新能源汽车行业有助于拓宽融资渠道，解决目前所面临的资金问题。近年来对于房地产融资监管的强度并未减弱，这对于资金密集型的房产行业无外乎是一次重击。拓宽融资渠道、创新融资模式，能从一定程度上对冲风险。据统计2018年我国汽车行业投资观察事件数量为345件，投融资总额2132.23亿元。尽管相比2017年的整体情况有所下降，新能源板块的投融资额仍属最高。

第三，布局产业地产，稳固行业地位。近些年，随着“双创”、“十三五”、大湾区规划纲要等一系列政策出台，产业地产作为发展实体经济的重要载体得到国家的支持与市场资本的追逐。然而近年乱象频出受到政策管制，加之中美贸易摩擦升级，使得产业地产面临一系列挑战。房企通过布局新能源汽车，发展自己的产业，有助于其在未来产业地产格局中占得一席之位。类似碧桂园通过布局新能源拿地，建立广东顺德新能源小镇，以期发展产业地产。

拿地?还是造车?

跨界造车是为了圈地的论调或许忽略了国家严格的土地政策，即工业用地无法随意改变用途。结合最近各地方政府出台的相关政策，各地方政府已对产业用地的用途和效用进行控制，以防产业用地空心化和房地产化。因此，房地产通过新能源汽车来变相圈地进行房地产开发的方式是很难行得通的。房企通过布局新能源汽车领域，一方面是为了助力产业地产业务的发展，另一方面基于中长期战略的考量，他们期望打造未来的新能源汽车帝国，实现转型。

房地产作为造车新势力，强势入局，或许能为新能源汽车行业的发展带来前所未有的机遇。第一，房企拥有巨大的资金存量，其资本优势能够带动行业的变革。因为汽车制造是重资产业，从研发到销售渠道的拓展都需要重金支持。逐步进行的新能源汽车补贴退坡使得新能源汽车从政策驱动到市场驱动过渡，今年7月新能源汽车更是首次出现负增长。然而以宝能为代表的，拥有雄厚资金支持的房企能够更加从容不迫，推动产业布局，发展落实长期规划战略。第二，房企跨界造车能够产生产业协同效应，全方位布局产业链条，增强我国新能源汽车的竞争力。如宝能在投资观致之前以全面布局上下游产业链，拥有变速器，电池等方面的核心技术。此外，其独有的物流和民生服务板块都能够为汽车的制造和销售带来一定有利的影响。第三，房企造车新势力的涌入能够倒逼整个行业不断进步，激发创新能力。

房企造车并非为了圈地，而是深入研判考量的结果。作为多元化布局的又一次大胆尝试，无论成功与否，房企巨头们的勇气和决心都值得肯定。

话题参与机构：

前瞻智慧园区研究团队：由多名3+2的知识结构复合型(暨3年的行业企业工作背景+2年的市场研究、法律、投行、投资、财务、金融、咨询方面的背景)人才组成的团队，团队成员在产业规划、园区规划、政府课题研究方面有着丰富的从业经验，对园区信息化及智慧园区建设有着深刻洞见。

来源：前瞻网

作者：Melody Chen