2019年以来，一线城市销售面积累计同比增速进入正增长区间，于5月份达到高点34%后回落；二线城市销售增速于2019年2月达最低点后降幅逐步收窄至8月的0%，与此同时二线城市间增速分化明显；三线城市销售也于2019年2月达最低点后降幅逐步收窄至8月的-9%。过去两年一、二线城市被压抑的需求同时表现在了二手房交易上，2019年以来，一、二线城市二手房销售持续增长；2019年1-7月，一、二线城市二手房销售面积累计同比增速分别为8%、16%。

2019年1-6月，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1—5月回落0.3个百分点。其中，住宅投资45167亿元，增长15.8%，增速回落0.5个百分点。

2018-2019年前6月全国房地产开发投资增速

数据来源：公开资料整理

土地购置占比大幅提升至目前的33%%左右，而建安工程投资下降至大约60%%。

2007-2019.3房地产投资的构成趋势

数据来源：公开资料整理

2015年以后，建筑工程投资一直低位徘徊，18年甚至负增长；2019年以来，房地产建筑工程投资增速反弹，1-9月增速已达意味着来自房地产的真实需求出现回暖。

房地产建筑工程投资今年有望较快增长

数据来源：公开资料整理

  一、格局

2019年1-7月，销售额超过千亿元的企业均值为2043.7亿元，TOP10房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿元;中海、绿地、新城等10家房企销售额超1000亿元位列第二阵营;500亿~1000亿元、100亿~500亿元的企业分别为23家、62家，销售额均值分别为693.2亿元、275.3亿元。

从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达461.0万平方米。2019年1-7月份，销售面积超千万平方米的企业达9家，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三，保利、融创、绿地分列其后，其中碧桂园销售面积最高为4786.1万平方米。

2019年1-7月中国房地产企业销售额前十

数据来源：公开资料整理

2019年1-7月中国房地产企业销售面积前十

数据来源：公开资料整理

二、趋势

为2020年来自地产投资的真实需求不会差，主要在于房地产建筑工程投资15年以后一直不好，2019年开始有所反弹，认为反弹有一定的持续性，毕竟销售、新开工从历史的角度看也还处于较高的水平。

2008-2019.9年房屋新开工面积累计同比趋势

数据来源：公开资料整理

土地购置费滞后土地成交价款一年左右；而土地成交价款增速2019年以来已经大幅下滑；2020年土地购置费下滑至负增长是大概率事件。

2013-2019.6土地成交领先土地购置费趋势

数据来源：公开资料整理

房地产竣工高峰基本以4年为一个周期，与项目的建设周期有关，也与拿地周期有关；2012、2016是之前的两轮高峰，前2020年有望迎来又一个竣工高峰；2019年8月，房地产竣工面积当月增速已经由负转正。

2008-2019.9房地产投资正在向竣工端传导

数据来源：公开资料整理

竣工面积之后销售两年左右

来源：中国产业信息网