中国经济新闻网讯（记者 周雪松）受新冠肺炎疫情影响，房地产开发尚待恢复，房地产销售明显下滑，房企面临严峻的销售和回款压力。尽管多家房企推出线上购房，但多以项目展示为主，实际成交量远低于去年同期销量；同时，高额的利息费用支出、待支付工程款、企业人员工资作为房企的刚性支出，更加剧了其现金流压力。不过，惠誉博华日前推出的中国房地产行业研究报告指出，出于对冲新型冠状病毒肺炎疫情造成的负面影响考虑，2020年政府部门相机抉择，行业调控政策已开始边际放松，将对房地产销售起到支撑作用。
　　
　　前不久，中国人民银行召开金融市场工作电视电话会议，确定保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”，落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。报告中提到，目前，地方政府陆续相机抉择，出台房地产维稳政策，主要涉及延期、分期缴纳土地出让金、延期缴税、加大信贷支持、放宽预售条件、增加购房者公积金贷款支持等方面，以支持房企渡过难关。金融对购房支持有所松动，将有助于刺激购房需求，预计今后还会有更多的类似政策。
　　
　　2016年三季度以来，随着一系列调控政策的实施，中国房地产行业再度进入全面紧缩周期，销售增速持续回落，百城住宅价格指数同比增速持续下滑，房价快速上涨势头得以遏制。2019年，房价整体维持温和上涨，但房价下跌城市数较上年显著增加。2019年，中国商品房销售面积17.2亿平方米，累计同比下降0.1%，增速较上年全年回落2.4pct；同期销售金额16.0万亿元，累计同比增长6.5%，增速较上年回落5.7pct。目前房价涨势仍好于2014年低谷期，行业韧性犹存。
　　
　　从不同能级城市来看，本轮调控周期对一线城市作用效果明显，一线城市住宅价格指数显著低于平均水平且长期接近零增长；而受益于棚改货币化安置政策的推行，三线城市调控效果有所弱化，成为本轮调控周期中房价上涨的主要驱动力；2018年以来，棚改计划规模收缩，并降低货币补偿比例，三线城市住宅价格指数回落。2019年，调控政策持续收紧，购房者对房价上涨的预期下降，住宅价格指数趋向低位徘徊。
　　
　　新开工和销售增速在一定程度上反映了房地产行业的景气度。在景气度较高阶段，销售增速较快，房企新开工意愿强烈，以期快速实现预售；而景气度低迷时期，对销售的悲观预期会抑制房企的新开工意愿。2019年以来，中国房地产新开工面积和施工面积增速保持相对高位趋稳，而销售面积增速保持相对低位，二者出现较为明显的剪刀差。惠誉博华认为，尽管考虑到前期已实现预售的项目仍存在一定的交房需求，但在销售面积首现同比下滑的情况下，目前房地产行业将逐渐步入库存增加周期。
　　
　　房地产行业作为中国经济的重要组成部分，在当前经济受疫情影响阶段，推动楼市复苏、拉动房地产行业上下游经济增长是促进经济回暖的重要举措。目前各地出台的政策主要侧重于短期内缓解房企的销售和资金压力，提振购房者置业信心，避免房市出现危机性下跌；而银行对于购房者的信贷支持显著利好于住宅销售，未来若更多银行实行此政策，将带来明显的成交量提振效果。
　　
　　不过，我们也要看到，在“房住不炒、因城施策”的总基调下，房地产行业支持政策更多是为了遏制房地产市场受疫情冲击而出现断崖式下滑，避免房地产企业资金链发生断裂，造成大规模违约，进而对房地产上下游产业造成震动。后市一旦房地产市场企稳，近期陆续出台的支持政策很有可能逐步退出，从而避免房地产市场大起大落。
　　
　　惠誉博华预期，在稳房价的政策指导下，房地产行业的投资需求将受到抑制，销售增长乏力，叠加融资受限等因素，房企施工投资将更为谨慎，新开工增速有望回落，竣工增速或将提升。展望2020年全年，考虑到一季度经济受疫情影响最为严重，且为传统销售淡季，行业销售大幅下滑已成定局；随着疫情影响缓解、售楼处逐步开放、项目陆续复工，在政策提振下，行业销售规模有望企稳。但从2020年全年来看，行业销售将大概率维持上年水平或出现一定程度回落。

来源：中国经济新闻网—中国经济时报 作者：周雪松 编辑： 曹阳