“十三五”时期是“一带一路”建设从起步到提速的关键阶段，也成为中国企业转型升级、实现国际化发展的重要机遇。作为国民经济支柱产业的房地产业正站在转型、分化的十字路口。因此，在“一带一路”国家战略下，越来越多的中国房地产企业通过“走出去”，创造新的业务模式，优化资产配置结构。“走出去”并非终点，如何充分利用“一带一路”战略的机遇，有效降低管控投资风险，促进国际产能合作，实现海外投资精明增长才是中国房企“走出去”的要义。

一、一带一路：经济全球化的新引擎

21世纪以来，全球政治、经济格局正发生着深刻变革。2008年全球金融危机引发的深层次影响不断扩散，新技术革命的“红利”并未“普惠”更多国家的民众。在多重因素影响下，经济全球化进程严重受挫，世界经济长期低迷，进入深度调整期。随之而来的是不同国家间经济发展步调明显分化，新兴大国发展趋缓，贸易保护主义、政治保守主义以及民粹主义思潮抬头。

在中国国内，经济经过30多年的高速发展后，一些传统粗放的增长优势不复存在。中国正面临着增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期“三期”叠加的局面。这使得中国经济发展面临困境，急需新的增长动力。面对复杂局面，中共中央推出了全面深化改革的一系列措施，以确保顺利度过经济增长动力转换的过渡期，避免陷入中等收入陷阱，从而突破中华民族复兴道路上的瓶颈。

党的十八大以后，党中央着眼于我国“十三五”时期和更长时期的发展，逐步明确了“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大发展战略。2014年中国政府通过《丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路建设战略规划》，2015年对外发布《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，有关地方和部门也出台了配套规划，在国际上引起较大反响。

根据国家统计数据，“一带一路”沿线大多是新兴经济体和发展中国家，总人口约44亿，经济总量约21万亿美元，分别约占全球的63%和29%。这些国家普遍处于经济发展的上升期，开展互利合作的前景广阔。深挖中国与沿线国家的合作潜力，将提升新兴经济体和发展中国家在中国对外开放格局中的地位，促进中国中西部地区和沿边地区对外开放，推动东部沿海地区开放型经济率先转型升级，进而形成海陆统筹、东西互济、面向全球的开放新格局。

目前,“一带一路”建设吸引了100多个国家和国际组织参与,30多个沿线国家同中方签署了共建“一带一路”合作协议,20多个国家同中方开展国际产能合作,以亚投行、丝路基金为代表的金融合作不断深入,一批有影响力的标志性项目逐步落地。

随着新兴经济体的发展和中国话语权的增强,新一轮全球化将以均衡、包容发展为要义。在基础设施互联互通的带动下,“一带一路”沿线国家经贸和产业投资合作获得新动力,出现新的经济增长点。2015年,中国同“一带一路”参与国双边贸易额突破1万亿美元,中国企业对沿线国家的直接投资额近150亿美元。“一带一路”正在成为新一轮经济全球化的新引擎。

二、中国房地产海外投资的新机遇

当前，对中国经济社会具有重要影响力的房地产业正在经历大变革、大分化的历史时期，越来越多的中国房地产企业正在向海外市场进行投资布局。

从政策层面，国家提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，房地产调控将在一个时期内进一步深化。从市场层面，随着中国城镇化增长速度趋缓以及近年来大规模的住房建设，国内房地产市场已经从住房严重短缺走向供求相对平衡。从企业层面，优化资产布局、加快国际化步伐、整合全球资源是中国大中型房企的战略要求。

据仲量联行统计，2016年第3季度，中国超越美国，成为全球最大的房地产跨境投资者，今年前三个季度，中国在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元。自2012年以来，包括碧桂园、万科、绿地、万达、首开、中海外等十余家中国房地产企业已经在海外开设房产项目或确立投资计划，投资总规模已达上百亿美元。

伴随着“一带一路”战略的落地，中国房地产企业将在“一带一路”沿线国家寻找新的投资机遇。“一带一路”沿线国家和地区，多为发展中国家，其中很多国家的发展水平、城镇化程度低于中国，房地产市场也处于初级状态，仍有较大的提升空间。在此过程中，房地产将依托“一带一路”的基础设施、贸易港口、城市综合体等大型项目建设得以推进。

相较于本土开发商，中国房企在土地成片开发、综合设施配套、大型住宅区建设、物业管理、成本管控、开发速度等方面具有显著优势和成熟经验。

三、案例：国际产能产业合作平台——碧桂园“森林城市”

中国提出“一带一路”倡议后得到了很多沿线国家的积极响应，马来西亚就是其中之一。在马来西亚看来，中国是其最大贸易伙伴，也是其经济发展的最大推动力量之一。马来西亚要想实现2020年成为高收入国家的愿景和目标，需要与中国发展好、维持好全面合作关系。因此，2013年以来，马来西亚不仅积极参与了“一带一路”倡议，还主动通过一系列会晤、会议甚至提议推动该倡议在该国的落实。2016年9月，马来西亚还提出了两国解决“一带一路”倡议沿线国家争端、为未来项目提供司法保护的方法。正因如此，马来西亚正在成为中国“21世纪海上丝绸之路”建设的重要战略支点国家，尤其在东南亚地区。

基于中马友好关系以及马来西亚对“一带一路”倡议的积极响应，众多中国房企加大了在当地的投资建设力度，其中城市级项目碧桂园集团“森林城市”成为其中的地标项目。

2015年12月，碧桂园集团正式发布其在马来西亚的“森林城市”。这个位于新加坡旁，由四个填海岛屿组成的城市体量项目，规划占地近20平方公里，计划总投资约1000亿美元。森林城市所在的地区是一个面积达2217平方公里、被称为“十年前的深圳”的依斯干达经济特区，同时也是中马贸易频繁往来的“产物”。

目前森林城市已获批免税区及独立海关，投资支柱产业享有部分企业所得税的减免。这意味着在“一带一路”战略下，中马跨国跨区域合作的“国际产能合作新城”正逐步成型，也开创了中国企业“抱团出海”、强化与国际经济体系优势资源整合的新模式。

国际产能产业合作是“一带一路”建设的重要抓手和平台。今年8月，国家主席习近平在推进“一带一路”建设工作座谈会上指出，要切实推进关键项目落地,以基础设施互联互通、产能合作、经贸产业合作区为抓手,实施好一批示范性项目,多搞一点早期收获,让有关国家不断有实实在在的获得感。国务院总理李克强在英国《经济学人》发表署名文章《中国经济的蓝图》强调：“通过国际产能合作，将中国制造业的性价比优势同发达经济体的高端技术相结合，向广大发展中国家提供‘优质优价’的装备，帮助他们加速工业化、城镇化进程，以供给创新推动强劲增长。”

作为广东部署推进供给侧结构性改革、加强国际产能合作及与“一带一路”沿线国家基础设施领域合作的重点项目之一，森林城市有助对优势产能向外转移发展形成带动效应，培育新的经济增长点。2016年12月，“国际产能产业合作签约大会”在碧桂园森林城市举行。包括华为、思科、埃森哲、德意志银行亚太区总行在内的36家中外知名企业(机构)集体签约。此次与森林城市签约的36家企业总产值超过5万亿元人民币，其中19家属上市公司、总市值超过6万亿元人民币，既有“中国制造”知名企业，也有世界500强代表，涵盖智慧城市、产能合作、支柱产业等多领域。

对此，马来西亚总理纳吉布预计，到2035年，森林城市将为马来西亚创造22万个就业机会，尤其在金融和电子商务领域。为此，马来西亚政府也对森林城市展现出大力支持的态度。

与以往零散单一、规模体量不足的简单产能输出不同，“国际产能合作新城”为中国企业提供了一个集群式“走出去”的运营管理服务海外平台，带动国内大批相关上下游企业“抱团出海”。

四、启示：创新模式 管控风险

2015年，中国对外直接投资创下了1456.7亿美元的历史最高值，实现连续13年快速增长，首次位列世界第二，并超过同期实际使用外资，实现资本净输出。其中，中国对“一带一路”相关国家投资占当年总额的13%，达189.3亿美元。“一带一路”战略为国内房企的海外扩张提供了巨大机遇，同时其中相伴而来的风险也不容忽视。

通过分析碧桂园森林城市案例可以发现如下启示。

第一、中国强大的国际影响力是企业“走出去”的最大依托。中国不断提升的综合实力和国际影响力，为中国企业走向国际市场提供了强大的保障和支持。由于“一带一路”得到了马来西亚国家层面的高度重视和密切配合，作为中国民营企业的碧桂园才敢于在该国投入巨资兴建一座海上城市。从另一角度来看，这也反映了中国民营企业家对中国未来发展持有坚定且乐观的信心，从而以实际行动回击了一些所谓的“唱衰论”者。

第二、积极顺应国际大势和国家战略是国际项目成功的前提。尽管当前经济全球化遭遇挫折，但是加强国际交流合作、提升国家在全球格局中的地位和话语权，依然是众多国家的务实选择和发展要求。从中国角度来看，森林城市为国内企业提供了一个集群式“走出去”的运营管理服务海外平台，是“一带一路”战略的具体实践，因此成为广东省“一带一路”重点支持项目。从马来西亚角度来看，森林城市所处的依斯干达特区是该国重点打造的战略要地，其定位和目标类似于中国深圳特区，所以该国对具有国际高端产业导入、规划设计先进且符合生态要求的碧桂园森林城市项目极其重视，该国总理前后两次到项目表达支持态度。

第三、转变发展理念，创新升级产品和模式是国际项目成功的根本。当前，每个国家都处于激烈的国际竞争之中，因此都在积极抢占战略发展高地，布局新兴产业，意图在未来竞争中取得先手优势。对于房地产业而言，如果仅依托单一的房地产产品和传统的房地产开发模式，很难得到当地政府支持，也难以受到消费者的认可和信赖，更难以在与本土房企竞争中胜出。碧桂园集团经过20多年的快速发展和技术沉淀，在中国国内已经形成规模优势以及成熟的造城经验，对于成本控制、技术集成、城镇化建设等方面具有独特优势。同时，森林城市项目集成了当前国际最为先进的城市规划设计理念，强调产城融合，重点打造国际产能合作平台，从而避免了传统房地产特别是单一住宅产品的开发模式，以创新满足国家、企业、市民的发展需要。

对于海外投资风险的管控至关重要。

在《愿景与挑战——“一带一路”沿线国家风险评估》报告中，经济学人智库(The EIU)强调，中国企业如果希望在“一带一路”规划中获得潜在利益，应该充分了解在“一带一路”沿线国家中开展业务和投资的风险。这些地区可能对于中国的对外关系具有重要的战略意义，但由于政治、经济以及监管等原因，其运营环境可能充满挑战。横观世界各国海外房地产投资的经验和规律，纵览中国企业走出去的经验教训，房企走出去需要防范的风险主要表现在以下几点。

第一、决策风险。中国房企在国内开发房地产时，决策较少依托企业战略，多依赖随机项目推选。一些项目由于事先没有使用单位和物业管理单位的前期介入，建成后造成了重大的功能调整、承重改建和运营困难。在投资海外项目时，如果没有完备的市场调研，缺少对投资国法律、税收的总体把握，将造成施工周期大幅延长、销售租赁成果远低于预期、投入产出失衡等一系列不良后果。

第二、政治风险。总体而言，发达国家的法律法规和税制相对公开透明，稳定性强，如有变化，也有准备调适期，商业投资较少受宗教、意识形态和国际关系的干扰影响。但是在对待发展中国家时，显性或隐性政治壁垒和贸易壁垒都大量存在。此外，在政党轮替频繁的国家，也将直接影响到投资项目的顺利展开。例如，2014年万达集团斥资2.65亿欧元(约22亿元人民币)在西班牙马德里广场收购地标性建筑“西班牙大厦”后由于缺乏对本地文化习俗社情民意的足够尊重，以至于遭遇到了一系列阻碍，最终交易失败。

第三，经营风险。经营风险一直贯穿于海外投资和营运的全过程当中。税务、利率、汇率、融资、保险、劳工、政策变化、环境影响、消费习惯和市场需求、工作方式、标准和流程、人才和勤勉程度等，都是容易形成经营风险的各个节点。有些企业对税收的缴纳时点和计算方法存在误解，从而造成工作上的被动;有些企业只看到利率的低廉和稳定，看不到汇率波动成为投资收益的主要障碍;有些企业满足于当前的市场状况，忽视了城市产业结构调整和人口外流的未来趋势等都是需要关注的重要因素。

此外，当前以及今后一个时期，受全球贸易保护主义、政治保守主义以及民粹主义影响，未来国际市场将出现更多的不确定性，这也增加了海外投资的风险和挑战。

作者：田子超
来源：网络