2017年12月12日，一桩国际购物中心并购案受到全球关注，同时引发中国购物中心和商业地产圈的热议和思考。

创立于1953年的购物中心帝国澳大利亚西田集团（Westfield）被欧洲最大商业地产公司法国尤尼百—洛当科（Unibail-Rodamco）以328亿澳元（约合1613亿元人民币）价格收购。该笔交易创造了一个跨越美国和欧洲的全球化购物中心运营商和开发商。

藉此交易，法国尤尼百—洛当科顺利进入一直梦想的英国市场，而西田的投资重心则将重新聚焦澳新本土市场。

这次交易，西田股东获得了每股10.01澳元的现金和股票，而其之前的股价为8.50澳元，溢价率高达17.8%，股东收益可谓丰厚。不过尤尼百—洛当科则因被质疑收购价格过高而连续遭遇股价大跌。

如此分歧，其实也属正常现象。通常来讲，做购物中心的战略投资会有不菲的回报空间；特别是在资产保值方面，购物中心更是有着不俗的表现和足够的优势。在世界主要国家，购物中心都是能够跑赢通货膨胀的佼佼者。

我认为，用更长的经营周期对购物中心交易进行评判更为合理一些，因为购物中心投资的重要特点就是，资产增值需要的时间过程相对较长。

在我看来，对西田而言，这笔交易更像是一次非核心资产的剥离行动。西田集团其实很早就已着手对其澳新业务和国际业务进行了分拆，用以强化澳新本土购物中心核心资产价值，这种分拆也为西田和尤尼百—洛当科2017年底的交易埋下了伏笔。

2010年10月，西田集团拆分了澳大利亚和新西兰购物中心50%的所有权，成立了西田零售信托公司（Westfield　Retail　Trust），开始在国内外市场寻找高回报项目的商业机会。

2014年Westfield购物中心与集团零售信托业务由另一家挂牌上市公司Scentre　Group（ASX:SCG）进行管理，而公司在欧洲、美国等的海外业务变成了Westfield集团实体，也就是2017年底出售给尤尼百—洛当科集团的这部分资产。

可见西田集团一直在谋划着重大的投资布局和核心资产的再配置，一直在对美国和欧洲市场进行着购物中心资产的资本化设计。这对中国购物中心进行核心资产配置有着重要的参考价值。

西田也曾经多次购买或出售购物中心的资产和股权，以保持和推动其资产结构优化和收益能力增强，使西田投资人获得更满意的回报。2011年7月，西田成立合资企业开发纽约世贸中心项目。2011年8月，在收购圣保罗阿尔梅达购物中心（Almeida　Junior　Shopping　Centers）之后，就与意大利开发商Gruppo　Stilo以50%的股份关系合作米兰购物中心。

2012年4月，西田一举出售了8家美国购物中心。2012年2月，西田与加拿大退休金投资局（Canada　Pension　Plan　Investment　Board）投资建立了合资企业，等等。

从这些举动看，西田既是一个专业从事购物中心开发运营和零售资产管理的领导者，更是一个注重投资战略动态改善以及自身项目布局和资产结构持续优化的金融大师。

在成熟市场，由于商业设施的布局规划极为严格，购物中心投资人并没有太多的办法进入购物中心领域，通常只能通过收购存量物业方式获得机会。从这些购物中心交易案中，我们可以看到，作为金融产品和可交易资产，欧美购物中心的流动性一直保持着不错的水平，这是成熟金融市场的重要标志。

发挥购物中心流动性优势，及时调整资产结构是购物中心投资人的重要决策内容。在中国，随着不同产业投资回报逐渐趋于均衡，购物中心的交易活动必然会更加频繁。购物中心业主不仅可以运用资产和股权交易改善自己的资产结构，确立核心资产和扩张主线，更可借助购物中心较高的流动性，通过一系列的专业运作，提高资产的安全收益能力。当然最重要的前提条件就是，购物中心的收益率和安全性必须足以让投资人感到满意。

来源：经济观察报 

作者：郭增利