过去，城市建设通常伴随大规模房地产开发。但在城市发展新理念转变之下，这一现象将发生明显改变。

前不久，北京市正式公布市政府办公厅印发的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》(简称《意见》)全文。《意见》提出，北京将试点弹性年期出让土地和土地年租制，控制和降低土地使用成本，扶持高精尖产业发展。

弹性土地出让并非新名词。安居客首席分析师张波注意到，深圳前海、上海临港、苏州、温州、成都等地都已提出实施工业用地弹性年期出让。可以预见的是，一场关于“高精尖”的争夺战将在产业升级转型中的各大城市打响。

“这是一场市场力量和政策力量的博弈。”环普北京公司总经理张凡在接受采访时表示，他也注意到，不少城市发展理念正在发生转变。以北京为例，物流、工业等用地已经不再被获批，而更加青睐“高精尖”产业。按照北京总体规划，核心区需要减量，但北京市仍然需要发展，因而需要向更高级的高精尖产业发展。未来，科技中心将会被北京放在主体地位。作为产业园运营商也必须充分看到政策的趋势。

减量提质

根据北京市统计局发布的数据，2017年末北京市常住人口2170.7万人，比上年末减少2.2万人，下降0.1%。这是2017年来，北京市人口首次出现负增长。

在仲量联行看来，一线城市中心城区普遍存在人口密度过大、交通拥堵等问题，人口疏解势在必行。随着全国范围内大规模的基础设施建设和城镇化进程的深入，多个城市群快速崛起、区域发展更加均衡，一线城市的人口将由单向流入向双向交流转变。

北京紧抓首都战略定位，疏功能、转方式、治环境、补短板、促协同、惠民生，以城市功能疏解促产业转型和人口结构优化。从更长远的城市战略层面看，北京“四个中心”的城市定位突出强调了首都战略功能，突出强调了减量发展理念。借鉴纽约、伦敦、东京等城市的远景规划，发展质量优先于发展速度，宜居、生态、创新、人文、开放、科技、公平等，成为城市长远发展的关键词。

“弹性土地出让”制度是北京市近期发布的倒逼城市发展的主要政策。按照新政规定，北京将在19个重点区域，启动一项针对高精尖产业、弹性的土地出让方式，出让年限最长为20年。入园企业在土地利用方式方面拥有更为灵活的选择权，帮助企业控制和降低土地使用成本，同时实行全生命周期管理，确保土地资源用于发展高精尖产业，提高土地利用效益。

在弹性土地出让方面，入园企业通过租赁方式取得园区产业用地，土地租赁最长期限不超过15年。如果入园企业申请以出让方式取得园区产业用地，实行弹性年期出让，出让年限最长为20年；国家和北京重大产业项目，经北京市政府批准后可适当延长，最长出让年限不得超过土地使用权出让用途法定最高年限。

安居客首席分析师张波认为，弹性年期出让工业土地的目的主要在于降低企业土地购置成本，虽然工业用地相比住宅用地的成本要低很多，但对于企业来说一次性取得50年使用权的成本压力依然不小，20年的工业用地的出让价格自然会明显低于50年，对于大量“高精尖”的新兴企业来说，进入门槛会明显降低，并有利于企业减少成本压力影响，从而聚焦到生产经营和研发本身上来。同时，对于政府来说，也可以更为集约化管理土地供给，提高土地利用效率。

仲量联行北京战略顾问部总监王飞表示：“北京城市副中心和雄安新区将为未来新城建设树立样板。摆脱基础设施融资对土地出让金的过度依赖，弱化财政收入对房地产开发相关税收的过度依赖，避免房地产资产价格泡沫传导的金融系统性风险，通过制度创新和金融创新，建立可持续的城市投资运营体系。房住不炒，让房地产业正本清源，回归其城市功能空间承载的基本职能，抑制投机，防止资产泡沫。”

高精尖争夺战

仲量联行中国区战略顾问部总监张艺艺表示，随着北京老城改造政策日趋成熟，单纯的房地产开发模式已经行不通；居民通过拆迁“一夜暴富”的模式也已经一去不返。根据北京的城市定位，未来更为密集的国际交往活动、高精尖创新产业培育以及文化创意产业发展都将会是城市更新项目的重点领域。与此同时，居住品质和生活环境的改善、产业结构提升所提供的更多服务业就业岗位、新城快速发展所带来的公共服务均等化和职住平衡都将是市民共享城市发展红利的机会。

被北京市认可的高精尖产业都有哪些？梳理北京市最新的战略规划包括新一代信息技术、集成电路、医药健康、智能装备、节能环保、新能源智能汽车、新材料、人工智能、软件和信息服务以及科技服务业、金融服务业、文化创意产业、商务服务业等产业。

安居客首席分析师张波注意到，“弹性年期出让工业土地并不是个新名词，各地其实早在实施。例如深圳前海、上海临港、苏州、温州、成都等地都已提出实施工业用地弹性年期出让，一般都会将新年限原则确定为20年，亦有或10-50年不等的情况。”

易居研究总监严跃进也注意到，当前各类城市都对土地背后的收益等提出了更高的要求。包括此前的上海、海南等，其实都有类似的政策表述，背后的思路基本上是明确的，即各类工业用地的出让，会遵循全生命周期的供地模式，即土地出让的周期和相关产业导入和经济效益是挂钩的。他认为，在各城市对高质量发展需求引导之下，未来对土地供应需求会越来越高。从实际情况看，各地对于产业导入的要求也在提高，尤其是和制造业等挂钩的用地，政策均会提出更高要求。

“从城市规划的角度看，类似政策利好后续部分产业园区的更好发展，而不是简单的厂房或物流基地，所以会形成更好的产业发展效应。而对于土地出让的角度看，集约化利用的要求也利好土地的持续发展。而对于企业角度看，未来要做地产开发尤其是产业地产开发，研究新产业和前沿产业是很关键的一个内容。”严跃进表示。

仲量联行华北区董事总经理张莹认为，“未来，城市的竞争由区域走向全球，由存量产业转向创新引领，由数量指标转向要素生态。北京转变城市发展理念，致力于减量发展，就是要倒逼改革开放，倒逼提质增效，倒逼强身健体，加快四个中心建设，加速高精尖产业体系形成。这种城市发展模式明显更具有挑战性，但也更加关注长期利益、社会公平和公共福祉，有助于北京建设国际一流的和谐宜居之都。”

来源：21世纪经济报道