“因出色的投资回报率，中档酒店市场已经成为各路资本与品牌竞相追逐的热土，其坪效（每平方米产生的收入或经营毛利）表现优秀，而高端酒店市场的坪效依然徘徊在低位，高端酒店的餐饮迫切面临转型，日益高企的人工成本和居高不下的员工流动率正成为困扼酒店业绩与服务提升的一把枷锁。”6月13-15日，由中国旅游饭店业协会和浩华管理顾问公司共同主办的CHAT中国酒店与旅游业论坛在京举办。超过700位业主、开发商、酒店管理公司和顶尖设计师代表与会，从需求、产品、投资和品牌运营四个角度探讨了行业发展的痛点与难点问题。论坛发布的《2017年中国饭店业务统计》（以下简称“报告”）揭示了上述内容。

中档酒店坪效表现优秀高端酒店仍在低位徘徊

报告显示，目前中档酒店市场已经成为各路资本与品牌竞相追逐的热土。浩华管理顾问公司董事李芝惠在解读该统计报告时表示，中档酒店之所以发展得如火如荼，除了庞大的市场容量所支持的巨大收入规模外，另外一个重要的支撑便是出色的投资回报率，落实到经营环节，即是优秀的坪效。据了解，华住旗下开业不久的上海静安CITI-GO酒店，4500平方米的面积，日坪效达到了24元。

报告显示，国内的高端酒店坪效基本徘徊在低位，“根本原因是在这个行业高速发展的20多年里，政府主导的开发模式占统治地位，而这种开发模式缺乏投资回报的商业逻辑。真正的市场化来临时，各种弊端便凸显出来。”李芝惠称，2015年和2016年市场业绩虽有所回暖，但幅度微乎其微。以中国最成熟一线城市对标亚洲主要城市，尽管它的坪效业绩与曼谷、雅加达等城市基本相似，但与香港、新加坡的差距显著，基本是3到5倍的落差。

报告认为，经营收入持续走低而建筑面积居高不下是中国高端酒店坪效低下的主要原因。香港和新加坡的高平均房价、高住宿率、低客房面积支持了他们实现非常优秀的每平方米的客房收入。中国一线城市尽管在住宿率方面有迎头赶上的趋势，但平均房价的差距依然遥远，而面积大始终是坪效业绩的一个巨大挑战。

投资者仍存求大误区高端餐饮需努力转型

尽管最近两年中国酒店市场呈现出越趋理性、更重财务回报的投资趋势，但现实的数据表明中国市场始终在追逐着大空间。酒店客房面积逐年上涨。

“很多投资者仍认为‘大’就是竞争力。殊不知，大与高房价之间并不是正相关关系。我们做了一个北京与上海酒店客房面积与房价的相关性比较，发现两者的相关性系数仅仅为北京0.2和上海0.5。因此，实现最高房价的酒店从来不是面积最大的酒店。”李芝惠说。

报告称，餐饮坪效方面，中国高端酒店与国际水平差距进一步拉大，差距的背后不单单是城市收入与消费力的差距，还有餐饮运营理念、运营模式方面的差距。

“在中国，酒店餐饮经常被贴上各种标签，缺乏创意、低效、不亲民，在这个消费者追求体验的时代，这些标签无疑给餐厅流量也就是上座率带来负面的影响。所以，未来酒店餐饮的变革，也许要考虑突破边界，或许才能找到新的世界。”李芝惠说，一心一意做好菜品已经不是酒店餐厅的基础需求，为顾客带来更丰富的场景体验才是新的追求。一些高端酒店餐厅也在颠覆传统的认识，引入新鲜的设计理念，如洲际海棠湾的海底餐厅，与特色餐饮品牌合作；杭州黄龙饭店与外婆家餐饮集团牵手；有些餐厅跨界运动、文化、艺术，让食物成为一种时尚等。

存量资产更新势在必行未来与资本结合是趋势

虽然近几年中国大部分高端酒店业绩不太如意，但市场中也不断涌现出一些优秀的酒店案例。李芝惠说，比如，金茂集团旗下3座酒店业绩就非常出色。以金茂三亚丽思卡尔顿酒店为例，其收入坪效比一线城市平均水平高出了将近100%，毛利坪效高出150%，所有收入指标基本领军市场，成本控制也十分出色，人工成本占比仅为22%，明显低于市场接近30%的平均水平。“这样的业绩表现，除了酒店管理团队的功劳外，最重要的是金茂的资管团队在对的市场对的地点开发了对的产品，精准定位、理性投资是立本之源。”

报告认为，中国酒店市场面临的首要问题不是效率问题，而是方向的选择与战略的确定，在确保方向与战略正确后再考虑效率。因此，开启酒店优秀坪效这个宝藏的钥匙应该是追本溯源，回到酒店初始开发阶段，尊重市场和地点特质进行科学定位，秉承最高效益，最佳用途原则规划酒店设施方案，理性投资控制成本，并追求合理的坪效价值。如果一开始就不是“市场“基因，任何在运营阶段的运营提升与空间改善措施都只能产生局部效应，治标而不治本。

“中国当下的现实是存在大量带有基因缺陷的酒店资产，存量资产更新势在必行。更新的基本原则是在既成事实下追求坪效最大化。存量资产更新的契机或许在于打破常规的思维，重塑酒店空间，让它更具备商业空间的聚合力和生活方式的展示功能。”李芝惠说。

“酒店人工成本虽然是一个老生重谈的话题，却不得不谈，2016年，酒店人工成本在总收入的占比再创新高，达到了30.5%。2010年，聘请一个酒店全职员工的平均成本将近6万元，2016年时上涨到10万元，年均增长9%，这个增长对于业绩低迷的酒店业是一重压。大量新增供给酒店的涌入及人才储备的不足，使得员工流失率居高不下，很多酒店达到了40%-50%；在三亚市场，个别酒店的员工流失率甚至高达80%以上。这不仅加重了人工成本的负担，也成了困扼酒店业绩与服务提升的一把枷锁。”李芝惠说。

尽管目前行业面临很多困难，但与会嘉宾认为，中国酒店和旅游业投资依然充满机遇。来自恒泰证券、高和资本、摩根士丹利和厚朴投资的几位重磅嘉宾普遍看好中国未来酒店与旅游业发展前景，并认为未来的趋势就是酒店与资本的结合。无论轻资产还是重资产，主动持有还是被动持有，行业正在迭变过程中寻求更好的出路和机遇。