“2月7日下午，苏州工业园区法院给江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）开具了30万元的巨额罚单，理由是万科物业阻碍了法院执法。”这笔普法的学费未必能让膨胀自负的万科物业清醒。

物业公司敢于、勇于阻碍法院执法、不放行拖运查封的车辆出门的原因和理由，是其工作人员基于“对业主的财产保护并对其安全负责”的认知和态度。从视频中所观察到的这个事件的处理来看，对于物业管理相关法律、法规断章取义，狭隘的理解和偏执的认知是这些表面上有“知”无畏的法务和管理（值班经理）的胆量和勇气之源。

从物业管理概念和物业服务活动中，物业企业的义务和责任这样一个起点来观察这个事件，有助于从根本上判断这个事件的成因和对于行业的影响。

先来看“物业管理”在《物业管理条例》中是如何定义的：

“第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”显然，“房屋”、“配套的设施设备”、“相关场地”、“维修、养护、管理”、“环境卫生”、“相关秩序”这些关键词，很好的说明了物业管理所服务的对象、服务的方法和服务的内容，任何不对本职核心业务的坚守和责任义务的偏离都会是一场灾难。遇到法院执行时片面的解读和执行，口口声声引用《物业管理条例》所做的解读和自我陶醉，不过是一厢情愿、自作多情罢了。

关于物业管理区域内的安全和秩序，《物业管理条例》里面提到的内容有以下几条：

“ 第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这里对“业主人身、财产安全”的对应义务和责任是“履行物业服务合同的约定”，注意是“物业服务合同”而不是保管合同或者其他合同。

“第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”几个关键词是“协助、防范、应急措施、报告”。

“第五十五条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”

那么，物业服务合同一般是如何约定呢？参照二零零四年九月六日，建住房[2004]155号，建设部印发《前期物业服务合同（示范文本）》内容：“第二章 服务内容与质量 第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。”

“第四章 物业的经营与管理 第九条 停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。

2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位 元/个月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。

3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。”

“第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。”

物业服务企业对业主的车辆这一动产有何种义务？参照合同示范文本无非就是“停放、管理、服务”，硬说成负“财产保护”责任，牵强附会了。人身、动产，都不是，也不应该是，不能是物业管理的服务内容。

现实中物业管理实务中物业企业的责任义务己经被泛化了，万科物业如果在做这样一个方面的误导和宣传，在物业行业这种一边喊经营压力大，一边做责任义务扩大。实质上是损害行业的！

因为就车辆而言，物业服务企业的责任义务主要有行驶路线、方向、速度，停放。况且物业在财产安全上是合同义务、行为义务，不是结果义务。物业企业只要是履行了合同约定的服务内容，完成了物业服务合同约定的标准服务动作，并留证据就可以了。有太多的财产损失、人身损害案例，法院判决书，定责时都是对照物业服务合同看物业公司是否履行合同义务，如认真履行，并有有效证据，物业企业不应承担违约责任，更何况这种大白天，开警车、示身份、贴封条的执法活动竟被当贼一样的质疑和阻拦，这种应急处置着实不理智、不清醒。

这样一系列动作本身，一方面挑战了执法的权威和尊严，双方都丢了面子；一方面超越了物业服务业务的本质内容，自己失掉了里子。即使是执法活动存在着瑕疵，也不应当当面的阻拦和顶撞，可以向执行法官提出意见建议。如果非要坚持对客户负责，则可以通知业主，也可以留存照片、录像作为证据，一旦业主追责时作为解释和澄清。这种“撸起袖子加油干”的举动，用错了对象！另外，在面对这样的应急情况，并不清楚万科的制度和体系，法务可以这样不经授权、沟通、合意就能径直的面对媒体发声！

有朋友说：“?有较真的人，也有较真的公司。中国这样的人和公司不是多了，而是太少了”。我不同意这个判断，这个真较的不怎么好。如果好，物业企业身上会再加一根致命的稻草！这个超越自身责任义务的重担，一般物业公司负不起。万科物业也负不起。不信，等等看！

这个事件经过传播，会向业主传达怎样的信息：以后车丢了，就可以去找物业！以后财产损失了，就去找物业！物业公司要对我们的财产负责任，无论不动产还是动产！无论共有的还是专有的！业主的思维和意识就是这样被一个个公共事件教坏的。显然，这个事件属于又一次的火上浇油，给物业企业原本沦落的深坑又撅出一大堆土！当下，为了市场，矫情的运作，但长远是有害的。度，拿度，过犹不及！这个事如果非往正当性上面扯，是十足的恶！

物业管理，管"不动产”的“共有"、“公用”，不管"专有”。动产，本就不是其负责的对象。这是根，问题的源。挨罚则是因为防碍执法，企业哪来权力阻碍国家机关的执法权！二零一六年以来，法院系统紧抓执行，各种整老赖的组合拳频出，这是大气候，万科此举不识时务，挨罚不可避免。行业来讲，做过度的辩解和自说自话的宣传有害无益。物业公司不是私人保镖，是类公共服务提供者，边界不清，临床上是癌的表现。当治！

你可以制定物业服务标准，但不可以制定执法标准；你可以解释物业服务合同，但不可以随便解释法律法规；你可以完善物业服务制度，但不能挑战法制权威；你可以管理物业服务区域，但不可以不遵法守纪；“物业管理区域”不是法外之地，“物业管理区域”不是独立王国，物业管理也只能是物业管理。

这个事件，在当前行政层面普遍对于物业管理区域焦头烂额、无计可施；立法落后于物业管理实践、法律法规内在冲突的当下，可能引起司法层面对物业管理区域、物业服务企业角色的重新审视，对于物业管理行业是一次再认识、再思考、再评估。

随着物业企业资质的取消，物业服务市场化的进程加快，业主组织的建立和成熟，都会从根本上瓦解和分化大一统的传统物业管理模式。那些自负和傲娇的一级企业大佬们，还是好好地做好基本面，别再搞些噱头忽悠了！因为接下来被被拉下神坛、救出魔窟的物业管理区域会越来越多！

鸡已经叫了！鸡贼也就长远不了了！法雾终究会被驱散，法误也会像南郭先生一样打包走人。这是一个失败的应急处置案例，如果硬往《列宁与卫兵》这样一个营销方向上来炒作，等醒过味来的时候，损害的是企业，伤害的是行业。

作者：李广友