佛山的商用物业，是一群正在积极寻找出路与方向的“迷路人”，他们是写字楼、商业公寓还有商铺。

不管是南海区的“创客”政策，还是禅城区“减少商服用地入市”的决策，还是关于尚未落地的“商改住”，都是“迷路人”的灯塔。然而，近千万平方米的库存量，动辄约5年的去化周期，都让市场对于政策利好或者是新经验的引入，表示出从未有过的迫切。

在今年的佛山市政府工作会议上，加大“非商品住房”库存去化力度列为今年工作的一项醒目重点。这被不少商业地产开发商以及商业地产投资者，视为重大利好与期待。

权威数据显示，2015年佛山商品房库存达1048万平方米，非住宅物业库存达到1024.22万平方米。前不久房协发布的数据显示，去年非住宅成交面积为408 .6万平方米，库存量仅仅比2015年底减少了40 .5万平方米，仍有978.82万平方米的库存量。

《2017年市政府重点工作任务分解表》对于今年“非住宅”去库存任务列出了季度目标，其中第一季度净去化35.2万平方米，第二季度净去化42.9万平方米，第三季度净去化54.45万平方米，第四季度净去化66万平方米，全年合计198.55万平方米。

“一个城市的形象很重要，但是过多的商业都 堆 在那里并不健康。”三溢同利副总经理柯志斌表示，很多写字楼或者集中商业也尝试修改用途，比如将集中商业二楼裙楼改为公寓，但是最后发现都不现实，“后期改造成本和难度都比较大，后续在土地市场的出让和规划上，增强调研综合规划会更有利于市场的健康。”

而据相关部门负责人透露，近期正在深化讨论和征集意见，“预计很快会有相关政策出台。”

写字楼，光靠“创客”去库存，可能“不痛不痒”

“投资的话，选住宅基本闭着眼也不会大错，商业公寓可以综合评估下，写字楼？呵呵。”

在资深投资人士的眼中，佛山的写字楼投资已经成为了一个隔离带，能离多远就离多远，除非企业自用。

写字楼受到投资者“不待见”的另一面，是佛山“压力山大”的写字楼库存量。

与商业公寓、商铺相比，中心区的写字楼库存压力最大。即使是在近两年写字楼新增供应大幅减少的情况下，截止到去年底，其去化周期至少达到五年以上。

2月底，南海区宣布分三阶段、全面推进“全球创客新都市”建设，志在通过该项目，优化本地创新创业环境，增强对人才、创新项目的吸引力，提升南海整体综合实力。其中两项创新性政策，“创客空间配套用房”、“公寓式办公”这样方便创客创业的举措，也是目前为止区域内仅有的已出台的“商业去库存”的明确政策。

政策一出，多个商业地产项目负责人和行业专家都回应“力度太弱，不痛不痒”，事实上，对于房企来说，依赖区域产业政策成为快速去货的“救命稻草”显然并不现实。区域现有的产业基础和发展空间，尤其是金融高新区的政策优势仍需要进一步发挥，是市场认为能够为写字楼引来“团购大户”的新出路。

创客公寓仅占创客建筑面积20%

“创客公寓只占了整个创客建筑面积的20%，那还有80%呢？这部分仍旧是难有出路的。坦白说，以此去库存并不算是特别明智、特别有市场前景的事。”佛山汇诚鸿图房地产顾问有限公司董事长刘世恩直言。

回顾近年来，南海区在搭建本地创新创业基础设施上可谓不遗余力。根据广东省科学技术厅发布的2016年度广东省众创空间试点单位及国家级科技企业孵化器培育单位名单，南海就有4家众创空间以及1个孵化器，分别是广东3D打印应用技术创新中心众创空间、广东省青年创新创业试验区- U + in n o创业中心、创业18m all、英诺创新空间以及佛山天安科技企业孵化器。除去其余分布在南海各镇街大大小小的创新创业设施，目前南海已经有5家国家级孵化器、2家省级孵化器以及7家省级众创空间。

如此大体量的创新创业设施亟需产业、项目进行填充，南海区在频频发布补贴政策之余，在此前的“全球创客新都市”建设启动仪式上，更创新性地提出“公寓式”的办公理念。

与此相关的2份文件，分别是《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区“全球创客新都市”创客空间建设管理实施意见的通知》（下称《创客空间实施意见》）、《南海区国土城建和水务局关于进一步规范办公建筑规划设计和管理的实施意见》（下称《实施意见》）。两份文件均对创客空间以及办公建筑作出规定，允许在20%的计容建筑面积的范围内，划分出居住功能的区域。“20%”这一个数字，在本地房企眼中成为了南海区想要“去写字楼库存”的底线。

“等于写字楼有20%是可以改成公寓的，对于目前的写字楼去库存，确实能起到一定作用，但对于整个南海而言，这样的办法显得有点不痛不痒。”刘世恩说。

现状：写字楼交易群体主力并非创客

根据佛山汇诚鸿图房地产顾问有限公司统计数据显示，自2010年南海区的写字楼经历过短暂的火热期之后，此后普遍陷入滞销的困局。

有数据表明，过去五年，以南海桂城为核心的佛山中心城区写字楼均处于供大于求的状况。2010年过后，2012年佛山中心城区写字楼开始供应量爆发，2013年供应量达到顶峰80万平方米，又在20 14年有所回落，但随着2015年众多新项目投入市场，佛山中心城区写字楼的新增供应再度飙升，目前面临着较大的库存压力。需要注意的是，在供应面积飙升的2015年，佛山中心城区写字楼仅成交12万平方米，在较大的库存压力下，成交均价也受到影响，从最高的11000元/平方米一度下降至9000元/平方米。

作为佛山中心城区的核心，在去年桂城的写字楼成交量拉动了整个中心城区的成交量，全年录得21.13万平方米。其中桂城的写字楼交易量占了65%，因为成交的写字楼大部分是工业性质，具有一定的价格优势，因此均价依然维持在9000元/平方米。也就是说，目前南海所交易的写字楼，最大的交易群体依然不是南海区政府一心追逐的创客。

“你知道现在千灯湖那边的写字楼出租是什么价格么？最高的保利洲际酒店那边，也才100元/平方米。短期内我看不到变现的可能。”刘世恩认为，写字楼的低迷与南海区的实际情况直接挂钩。

“南海提出的全球创客新都市，我认为很难在本地形成一个创业生态。首先没有一些足够填充这些空置创业空间的人才，其次没有强而有力的配套。顶多搞搞创客咖啡，除此之外说实话，目前我还没能看到一些很具体的举措，更多依然停留在规划上面。”刘世恩说。

此外，桂城某写字楼项目负责人还提出，“创客配套用房相应的水电气，按照居民标准收费，其他按商业用水、电收费，这个水电部门实际操作起来可能难度也会比较大。”

支招：引入企业总部

事实上，去年南海区政府就曾召集过部分开发商，共同研究过解决南海写字楼库存的方法。而作为南海写字楼高空置率的例子，广东金融高新区成为了讨论的焦点。南海区房地产业协会秘书长麦志光透露，从根本上说，还是希望政府加大力度，切实利用好金融高新区的政策优势，引入金融类的总部企业，包括证券公司、保险公司、银行机构，以及扶持企业上市的中介机构及其相关金融类培训机构，来对金融高新区进行填充。

“看看现在我们所称的广东金融高新区，竟然没有一个大型证券公司进驻。放眼全国的10 0多家大型证券公司，竟然没有一家在南海设立网点。”在麦志光看来，引入总部企业是解决写字楼库存的根本途径之一。“一个大型的证券公司就可以消化半栋写字楼。除此之外，还可以选择做大高新区的银行业，尤其是本地银行。例如南海农商银行、顺德农商银行等，政府应该要借助广东金融高新区的优势，加大上市扶持、引导力度，创造条件让这些本土大银行增资扩股，尽快上市，让广东金融高新区变得更加名副其实。”

麦志光补充，广东金融高新区现在已经不单单是佛山市的一个机构，更是广东省的一个高新区。如果南海区政府要发力，应该借助佛山市政府乃至广东省金融办的资源，与中国上市公司协会、中国证券投资基金业协会等机构合作，引入更多的证券机构、投资银行、基金管理公司。

公寓和商铺，整体自持孵化运营也是一条路

相对于写字楼和商铺来说，佛山的商业公寓库存也不可以“高枕无忧”。数据显示，截止到去年底，中心区商业公寓库存面积约为74 .7万平方米，库存去化周期预计为11个月。

在商业去库存讨论中有“商业公寓与住宅同水同电（即水电收费同一标准，目前商业公寓按照商业用电标准，高于住宅）”，以及“适当开放商业公寓可入户，可享受学位”等呼声，目前的去库存讨论主要面对于解决销售问题。

此外，也有业内人士介绍，佛山商业公寓等商业项目运营者，可以适当学习其他城市的先进经验。“包括商铺和公寓，开发商可以考虑自持，由开发商整体孵化运营，资金通过发债、银行理财等渠道解决。”麦志光表示。

改变传统“卖掉的才是收益”的观点，已经是其他城市不少房企转型的方向。麦志光举例，目前以万科为例，不少知名大型房企已经开始部署发力开展整体公寓运营业务。目前做得最出色的是凯德置地属下的雅诗阁公寓运营公司，该司目前在广州太古汇旁的项目，80平米公寓月租金超过13000元。“公寓运营的利润远高于地产开发的利润率。”

传统的“去库存”更多关注以销售减少可售面积存量。未来，“盘活”现有物业是商业去库存的一个新方向。

“公寓商铺卖出去虽然回笼资金快，但商业项目如果资金运营得好，带来的利润是意想不到的，当然，这需要企业的资金来源要稳定，所以一般是大型地产基金等运营。”针对目前佛山市场等待落地的“商改租”政策，麦志光则表示，对于南海来说，一来政策实施细则尚未落实；二来从中长期来说，未必会为城市带来长久的经济发展动力，“弄不好很容易破坏原有的城市的产业规划和城市规划。”

支招：政府综合控制给予企业更多扶持

“商铺存量大会影响投资价值，外地商户进驻就越谨慎，佛山的商业竞争力就上不去；商铺投资受到影响，大家都去一窝蜂投资住宅，从而导致抬高楼价、地价，影响本地楼市正常运行。”这是国瑞商管项目副总经理李承玺认为目前佛山的商铺存在着“堰塞湖”状况。

“以佛山的消费能力，拥有LV、G U C C I这些奢侈品按道理是很正常的一件事，为什么没有？就是因为商业地产供应量大，商户谨慎进入，做精品项目不易。”

据李承玺观察，目前佛山整体而言，商铺去库存的压力非常大。“首付5成、银行利率上浮10%，将很大一部分消费者挡在外面。政府若适当做出调整，下降首付比例，下调利率，恢复商铺的投资价值。”李承玺说，“除此之外，政府亦应当出台一些政策，将商铺的增量控制好。”

控制好商铺的增量，在李承玺看来，需要落到严控商住小区的商业指标上。“现在很多小区，建设的时候配套了很多商铺，商住比例一般从10%到15%之间，甚至有高达30%的。在如今到处大兴土木建设房地产的社会形势下，这样高的商住比例进一步加剧了佛山去库存的压力。”

李承玺透露，目前正在跟方所洽谈合作，想要将方所引进佛山。“企业引进了这样的商户，对于丰富本地文化消费有贡献，希望政府给予更多的政策扶持与奖励补贴。”

镇街“大商业”，南海中西部、三水、高明区，动辄5万平米商业体不少

“写字楼等商业体的消化对于禅桂中心区都具有一定难度，更别提丹灶这些镇街类，而且这个量还不在少数。”在佛山市宏越房地产开发有限公司总经理周展鹏看来，在商业体日益增多的今天，如何去库存成为了各大开发商需要解决的问题。镇街商业去库存需要政府当好“引路人”，落地因地制宜的镇街政策。

提起商业体，市场首先关注的就是禅桂中心区鳞次栉比的大广场和写字楼。而相比起客流量集中的中心区域，周边镇街的商业体去库存的问题则更为突出，成本、市场是重要的影响因素。

“商业体的规划需要配合当地市场的需求物业形态，商业有很多形态也有很多业态，这需要投资大量资金。”周展鹏表示，以位于南海西部的综合体项目云山峰境为例，作为一个拥有12-13万平方米占地面积的商业体来说，无论是改造还是投资，都需要一笔不小的资金。“开发商投钱了，但是去化效果不明显，这也不利于信心和长远的发展。”

据南都记者了解，在整个南海中西部镇街以及三水、高明区，商住项目中配比动辄5万平方米以上商业面积的项目不在少数。仅以桂丹路沿线为例，中恒海晖城、桂丹颐景园和祈福南湾半岛都拥有一定的商业体量。

对于这些区域和项目，一方面这一规划可以作为配套成为项目住宅的卖点之一，但是另一方面，短期区域人群不足，难以对商业形成有效支撑，成为商业建设的绊脚石。

支招：从政策到指引政府提供明确扶持

周展鹏表示，在需要大量成本、人口不如中心城区密集的大前提下，想要“突围”而出，更需要因地制宜，做出真正符合当地市场需求的商业体。在这条探索的道路上，更需要政府这个“引路人”的指导。“镇街的商业体与人口容量是可以评估的，希望能有因地制宜满足到镇街需求的政策引导，且政策能明确到某一个点上。”周展鹏认为，项目想要做和政府政策、当地市场结合的商业，这需要有针对政策、针对区位更加明确的扶持政策。

“具体到业态的指引，包括在商业上可以建设的业态究竟包括什么。还有之前提出的商改租可以落实到什么程度、具体有什么，甚至是否存在商改住的可能。”针对镇街扶持，业界提出了这些细节建议：包括对商业物业开发商的指引性商业政策，包括解决入户和贷款、可否建不脱离商业范畴的类住宅等。

此外，业界认为，“业态形态不明显、存在规划限制”也是镇街商业体的掣肘之一。目前在南海中西部镇街不少项目都是早期成交的地块，当时与现在的地块规划条件是不一样的。有些项目需建四星级以上的酒店、商业体限高标准等配置。

“早年拍地的地块在配置上是否能有一定的调整”、“希望物业形态的申报能有更多的空间。”成为了这些项目的期待。

他山之石，商改住、商改租，给学位给奖励

安徽省允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。河南、沈阳等地则明确允许改建房屋用于租赁，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。其中沈阳市明确装配式建筑的应用比例、商住或酒店式公寓可调整为自住型公寓、允许商业用房改建为租赁住房、商业用房也能做“学区房”。部分区域还对符合要求的“商改租”项目进行一定奖励。

除了“商改租”以外，部分城市还出台“商改住”政策。

按照四川的新政，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款；已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、康养、文化、旅游等经营性、公益性用途。该政策正在逐步实施落实。昆明出台措施规定“商改住”标准，要求商业用地调整成为居住用地，应适当降低开发强度。与昆明的政策相似的还有辽宁省、苏州等等。

来源：南方都市报