《上海市住宅物业消防安全管理办法》将于今年9月1日起施行，共6章42条，对适用范围、住宅物业有关各方的责任、专项维修资金使用、电动汽车和电动自行车充电安全管理、住宅物业区域的执法协作、住宅物业限制登记等重点问题作了规范。

《上海市住宅物业消防安全管理办法》共6章42条，包括总则、消防安全责任、消防设施器材和标志的设置维护、日常消防安全管理以及法律责任等内容，对适用范围、住宅物业有关各方的责任、专项维修资金使用、电动汽车和电动自行车充电安全管理、住宅物业区域的执法协作、住宅物业限制登记等重点问题作了规范。具有以下五方面特点：

一是适用范围全面覆盖。此次立法将上海市区域内所有的住宅物业都纳入适用范围，包括实施物业管理的住宅物业和未实施物业管理、由业主自行管理的住宅物业。本办法明确规定，实行业主自主管理的小区，由业主自行管理机构承担具体的消防安全责任；尚未选聘物业服务企业且未组建业主委员会的住宅小区，由居（村）民委员会组织业主、物业使用人做好消防安全工作。

二是各方责任具体明晰。根据《消防法》、《上海市消防条例》和住宅物业消防安全管理方面的国家标准，业主、物业使用人，业主大会、业主委员会，物业服务企业以及居（村）民委员会等四类主体在住宅物业消防安全管理中分别承担不同的责任，此次立法作了梳理和明确。同时，特别强调建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担住宅物业区域内共用消防设施的保修责任。

三是瓶颈问题实现突破。按照《上海市住宅物业管理规定》，住宅小区的共用消防设施损坏的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修，维修费用在专项维修资金中列支；但在实践中，因缺乏细化的操作性规定，实施的难度较大。为此，本办法明确，因业主委员会不同意在专项维修资金中列支维修费用等原因，影响共用消防设施维修、更新和改造的，公安机关消防机构应当告知区房屋管理部门，由区房屋管理部门组织代为维修。区房屋管理部门作出书面决定并送达业主委员会，明确维修费用由业主承担；代为维修的费用数额经具有相应资质的中介机构审价后，书面告知业主委员会，并明确缴付期限。对拒不缴付维修费用的业主委员会，区房屋管理部门可以依法催告并申请人民法院强制执行。

四是行为要求明确细化。此次立法针对实践中发现的火灾隐患问题，列举了“搭建临时建筑物、构筑物或者改变建筑物用途不符合消防安全要求”等九项禁止在住宅物业区域内实施的违法行为；并对电动汽车、电动自行车的充电安全作了专门规定，要求物业服务企业或者业主自行管理机构加强对电动汽车、电动自行车充电的日常管理，做好每日巡查、检查工作，督促业主、物业使用人遵守安全充电要求。

五是执法监督手段多样。保障住宅物业消防安全，不仅需要公安机关消防机构、公安派出所加强日常监督检查，还需要与城管执法部门、乡镇人民政府等相关单位开展执法协作，加大执法力度；同时，经城管执法部门认定为附有影响消防安全的违法建筑的，还可以依法采取限制登记措施。此外，对违反本办法的单位和个人，公安机关及其消防机构可以按照规定，将其违法信息提供至上海市公共信用信息服务平台，依法采取相应的惩戒措施。

上海市住宅物业消防安全存在哪些问题？

上海市居民小区导致火灾因素主要集中在①电气故障和用电隐患风险居高不下；②消防设施缺损且维保不力；③疏散通道堆物现象严重，“占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口”类隐患占96119举报总量的24%；④居民业主消防安全意识淡薄，尤其在“对家用电器线路、燃气管道、灶具等进行检查”等方面。

居民小区历来是亡人火灾高发区域，致灾因素主要集中在以下4方面：

一是电气故障和用电隐患风险居高不下。近十年，居民小区因电气线路故障引发亡人火灾共75起，占居民小区亡人火灾总数的28.74%，其中，在老式民宅、群租房、违法建筑、居改非等中，电气线路老化、私拉乱接、使用大功率电器、旧电器“超期服役”等问题尤为突出。同时，近年来电动自行车因质量不达标、充电不规范等引发火灾的情况也日益突出，对居民小区消防安全构成新的威胁，特别是一些居民为图方便，将电动自行车停放在疏散通道内充电，一旦着火“生命通道”被堵塞，极易造成人员伤亡。

二是消防设施缺损且维保不力。部分老旧小区由于先天规划不足，房屋结构差、连片集聚，内部消防设施缺失、消防水源缺乏，消防本质安全度较低。部分老旧小区虽经政府消防实事项目改造，增配了相关消防设施，但因业委会消防意识不强、规范运作不够、维修基金续筹困难以及物业消防管理不到位等原因，一些消防设施常处于故障状态，无法发挥应有作用。三是疏散通道堆物现象严重。从“96119”热线市民群众举报火灾隐患情况看，“占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口”类隐患占举报总量的24%，居全市13类火患举报问题之首。而目前，对小区楼道堆物等违法违规行为缺乏有效制约手段，即便整治，如果后续管理不到位也容易反弹回潮。

四是居民业主消防安全意识淡薄。近年来，消防部门委托市统计局社情民意调查中心开展了上海市公众消防安全常识知晓率调查，结果显示，上海市公众消防安全防范意识得分不高，尤其在“对家用电器线路、燃气管道、灶具等的检查习惯”、“了解灭火器功能及使用方法”等方面得分较低。同时，从日常掌握情况看，群众主动参与日常疏散演练的积极性也不高。

如何应对上述问题？

针对上述问题，《办法》提出了相应的管理手段和措施要求，主要有以下五个方面：

一是规范住宅物业共用部位的日常消防安全管理行为。《办法》明确物业服务企业或者业主自行管理机构应当对住宅物业管理区域内的共用部位每日进行防火巡查，每月至少进行一次防火检查，及时发现和消除火灾隐患，并做好防火巡查、检查和处理记录。对无法消除的火灾隐患，物业服务企业或者业主自行管理机构应当立即报告业主委员会和所在地公安派出所；公安派出所接到报告后，及时依法调查处理。

二是明确住宅物业设置消防安全标志的要求和法律责任。《办法》明确物业服务企业或者业主自行管理机构应当在住宅小区的出入口、电梯口、防火门等醒目位置，设置提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语；在消防车通道、消防车作业场地、疏散通道以及消火栓、灭火器、防火门、防火卷帘等消防设施附近，设置禁止占用、遮挡的明显标志。对于未按照规定设置消防安全标志的违法行为，由公安机关消防机构依法进行查处。

三是明确住宅物业建立消防档案的要求和法律责任。《办法》明确物业服务企业或者业主自行管理机构应当建立消防档案，消防档案应当包括消防安全基本情况和消防安全管理情况，并应符合国家消防安全管理标准的规定。对于未建立消防档案或者消防档案内容不规范的，由公安机关消防机构依法查处。

四是建立条块执法协作机制。《办法》针对住宅物业区域内擅自搭建建筑物、构筑物，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备，以及擅自改变物业使用性质等违法行为，明确公安机关消防机构与城管执法部门、乡镇人民政府建立执法协作机制，联合查处此类严重的违法行为。

五是明确提出在住宅物业中的九项禁止性行为和电动车充电安全管理规定，增加了违法出租等行为的法律责任。单位或者个人违法出租架空层、设备层、避难层，改变停车库、地下空间使用性质不符合消防安全要求的，由公安机关消防机构责令改正，处1万元以上3万元以下罚款；情节严重的，处3万元以上10万元以下罚款。

哪些行为将被禁止，违反将受什么处罚？

禁止任何单位和个人在住宅物业区域内实施下列行为：

（一）搭建临时建筑物、构筑物或者改变建筑物用途不符合消防安全要求；

（二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；

（三）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距；

（四）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行；

（五）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为；

（六）在疏散通道、安全出口处使用明火；

（七）生产、储存、经营易燃易爆危险物品；

（八）出租架空层、设备层、避难层；

（九）在停车库、地下空间违法居住等改变其使用性质不符合消防安全要求的行为。

单位或者个人违反上述第八项、第九项规定，违法出租架空层、设备层、避难层，改变停车库、地下空间使用性质不符合消防安全要求的，由公安机关消防机构责令改正，处1万元以上3万元以下罚款；情节严重的，处3万元以上10万元以下罚款。

业主大会、业主委员会存在前款行为的，由住宅物业所在地的区房屋管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府按照《物业管理条例》第十九条的规定进行处理。

物业服务企业应该扮演怎样的角色？

《上海市住宅物业消防安全管理办法》当中关于相关主体的责任划分，明确了物业服务企业的责任要求。物业服务企业在住宅物业消防安全管理当中是重要的责任主体，作了具体、明确的规定，包括：①制定并实施管理区域的消防安全制度、操作规程和消防档案管理制度；②定期开展管理区域内共用部位的防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保障消防车作业场地不被占用；③定期进行管理区域内共用消防设施、器材及消防安全标志的维护管理，确保完好有效；④制定灭火和应急疏散预案，定期开展消防演练等等。《办法》特别强调物业服务企业应当按照规定设置消防安全标志和建立消防档案。如果物业服务合同终止，物业服务企业应当将消防档案移交至业主委员会；业主大会已经选聘新的物业服务企业的，新的物业服务企业也应当参与消防档案移交。

对没有物业服务企业、而是由业主自行管理的住宅物业，《办法》当中明确，由业主自行管理机构履行相应的消防安全责任。

来源：中国物业管理协会