更新招股书不足一周，12月11日晚间，碧桂园（02007.HK）发布公告称，由于审核监管部门近期的政策变动，碧桂园物业服务议决撤回在上交所建议分拆独立上市的申请。

碧桂园物业相关方面在接受长江商报记者采访时表示，撤回IPO主要是因为政策变动，至于外界猜测的A股上市暂停后是否会考虑转向港股等其他资本市场，其表示，现阶段并未接到通知。

长江商报记者梳理发现，今年以来，在申请IPO的房地产业企业中，仅有南都物业服务过会，除去已经撤回的碧桂园物业和富力地产，目前排队IPO的房地产企业中，万达商业、同策房产、金辉集团、首创置业和新城悦物业仍处于“已反馈”状态，思源兴业房地产服务集团处于“已受理”状态。

著名房地产专家谢逸枫向长江商报记者分析:“虽然碧桂园物业已经撤回IPO的申请，但未来在海外上市的可能性不大，目前的实际条件也并不是很成熟。”

更新招股书不足一周撤回IPO申请

其实，两年前碧桂园物业就开启了上市之路，早在2015年8月份，碧桂园对外披露分拆物业服务上市的意向。至2016年9月，碧桂园宣布已向上交所递交上市申报材料同时公布上市计划，拟在上交所发售不超过4010万股股份，且不低于本次发行后总股本的10%，每股为人民币1元。

今年5月份，碧桂园物业IPO正式获受理，直至宣布暂停分拆上市前夕，碧桂园物业IPO被众多行业人士认为，很有可能会成为“A股物业第一股”。

12月5日，碧桂园物业刚刚更新了IPO招股说明书，拟发行不超过4010万股，且不低于本次发行后总股本的10%。不足一周，碧桂园物业却突然撤回A股上市计划，令市场倍感意外。对于暂停上市的原因，碧桂园在公告中的解释是，由于审核监管机关近期的政策变动，“碧桂园物业服务议决撤回其建议分拆的申请，因此，该建议分拆是次将不会进行”。

著名房地产专家谢逸枫向长江商报记者分析:“碧桂园临时撤回IPO申请主要有几个方面原因，其一是政策有变，证监会对IPO上市加强监管，其二房地产调控政策不断地收紧；其三是目前融资贷款收紧，财务监管也不断加强。”

“虽然碧桂园物业已经撤回IPO的申请，但未来在海外上市的可能性不大，目前的实际条件也并不是很成熟。”他预测，明年碧桂园物业可能会向证监会再次申请IPO上市，而且还会在上交所，当然不排除可能也会在香港。

关联交易或成IPO最大拦路虎

对于推进上市以来备受关注的“关联交易”，在今年8月博鳌房地产论坛上碧桂园物业总经理李长江对包括长江商报记者在内的媒体解释:“物业行业有自身历史的演变，外界所指的关联交易在实际运作并不一样。例如，小区的物业公司是通过公开招标的，取得的过程是合规合法的，开发商并没有强制要求。物业的营收是来源于业主的而不是开发商。

“碧桂园物业除了管理碧桂园旗下的项目外，非碧桂园物业的管理面积也正在快速增加。目前，非碧桂园物业增加的面积已经在全国排名第14位。”李长江自信地表示，“关联交易”不会成为碧桂园物业上市的“绊脚石”。

谢逸枫指出，上市申请是公司上市第一步，在申请过程中，关联交易对上市的受理和通过影响很大。因此企业一旦被查出关联交易比例所占资金过大，或者所占现金比例过高，那么IPO的申请和通过会非常困难。因此关联交易所占的比重，会成为很多企业IPO最大的拦路虎。

易居研究院研究总监严跃进认为，若是对关联交易进行查实，实际上就说明证监会相关部门对于部分上市房企的上市目的给予了更严厉的审查。若是有关联交易的性质，那么部分业务上市后，可能会成为为母公司输血的一个平台。若是这样考虑，很多物业企业项目上市以后可能会偏离初衷，不利于物业板块真正寻找盈利机制。

涉房企业IPO审核趋严

碧桂园并非近期第一家撤回上市计划的“涉房”企业。10月20日，证监会官网显示，广州富力地产中止上交所IPO审查，备注原因为发行人主动要求中止审查或者其他导致审核工作无法正常开展。

去年年底，地产巨头排队A股IPO，处于IPO排队审核过程的企业包括万达、富力、碧桂园。然而一年过去了，上述三家巨头已有两家撤回上市计划，仅剩万达商业仍在排队中。

严跃进认为，房地产领域上市的数量并不算很多，所以很大程度上和房地产企业的定性有关，若是界定为有一定投资风险或者说要对房企部分高杠杆业务进行管制，这个时候类似上市计划就会有更加严厉的审查。尤其是部分房企对于未来年份盈利方面的数据会偏高，这会被认为异常值而要求作出更明确的说明。

对于涉房企业IPO审核会趋严的趋势。他表示，房企密集回归A股，而且近期上市房企中也存在部分夸大盈利指标，所以预计会有类似收紧的做法，而且此前政策也有规定，对于上市的闸门也不会很显著放宽，这个都会增加审核的难度。后续待上市房企需要积极和当前房地产产业转型升级等挂钩，这样才会有较为积极的作用，尤其是和租赁物业、产业地产等挂钩。

来源：长江商报