数字本单纯，是我们工作生活中必不可少的工具，数字组合后依然真实，因为都是按一定逻辑和口径计算出来的。反映物业管理行业及其单个企业所涉及的数据很多，这些数据构成了对行业企业分析、对比、趋势、优劣等的基本依据。但我不得不说，没有哪个行业的数据如物业管理行业这般难懂，而且难懂的原因不是因为更专业或更复杂，内行人非专业到一定程度也很难完全明白所以，更别说非行业人士了。

如物业管理行业企业利润率为何有几倍甚至几十倍的差距？酬金制和包干制到底是以何种依据进行界定的？收付实现制和权责发生时对数据产生什么样的影响？等等，一堆的口径问题在行业并没有得到解决，行业数据面临看不懂、不透明、忽悠人的疑问和倾向！

由于数据统计、核算的方式和口径的不一，加上无法进行核实以确保准确性，这就造成了整个行业数据的偏离，无法准确分析和判断行业的健康状况、地区差异、发展趋势等，单个企业则存在按企业一定阶段的需要来进行核算统计，造成企业间没有可比性。这种不规范、不透明一定程度上误导了市场、社会、消费者对物业管理行业的理解和认识！

我认为，至少有以下几个数据指标需要清晰：

1.管理面积

管理面积按不同角度有很多种分类：收费面积和建筑面积、合同面积和实管面积、管理面积和顾问面积、实管面积和合作面积等，如何界定一个公司的管理面积呢？

我认为，最合理的应该是已付出劳动并产生收入或利润的已交付建筑面积。这个面积不一定是签约面积，物业公司没签约滞后签约是常有的事，这个面积也不应包含顾问面积，因为计入顾问面积会造成重计面积的情况；合作面积应明确并表方，由并表方计入面积；尚未开发或未交付已签约项目不计面积。管理面积数据是否准确，将直接影响一系列衍生指标如单位面积管理费标准、人均管理面积等的准确性。

2.营业收入

解决营业收入数据的客观准确性，要首先明确两个关于核算原则的问题。

一是使用收付实现制还是权责发生制？收付实现制一般应用于行政事业单位，但很多物业管理企业使用的是收付实现制。为什么呢？因收费难！甚至很容易形成死账呆账。由此，矛盾出现了，使用权责发生制的企业很有可能账面盈利很多，但有些钱可能收不回来，使用收付实现制的企业又不能真实体现当期的营收情况和盈利水平。

二是酬金制与包干制的问题。酬金制或包干制只是物业管理企业与客户之间约定的收费及使用形式，其实并不影响物业公司的记账口径。而我们很多物业管理企业认为酬金制项目只是代收代缴，不计入公司的营业收入和成本，只记入酬金收入。这样大大提高了企业的利润率！其实不然，酬金制项目甲方是支付了费用的，企业也收了钱，并且支付在企业员工身上了，只是在一定约束的范围内进行收支罢了。另外，有些物业公司实行内部酬金制管理方式，不计收入成本，只计酬金，致毛利率奇高，完全不符合物业管理行业微利经营的基本特征。因而，物业管理企业的营业收入，应不考虑酬金制或包干制区分，项目收入都应计营业收入，应使用权责发生制的核算原则，通过服务品质的提高、客户消费意识的增长和法律途径来提高收缴率。

3.非物业基础服务收入

这问题有点复杂，行业企业大有按需切割的势头，其目的不言而喻，是向市场表明，咱做物业管理不挣钱，但通过物业管理延伸有偿服务能挣很多钱，于是前期介入收入、营销服务收入甚至小区工程改造、设备维修保养等等都计入到了非物业管理收入。

《物业管理条例》对物业管理有明确的定义：对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。以此为准则去区分物业管理收入和非物业管理收入是科学合理且清晰的。另外，非物业管理业务可以是其它专业业务，如顾问服务收入，不一定非得是新兴业务。当然，非物业管理收入还可细分，如租售收入、社区商业收入、会所收入等。

4.毛利率

以上几点是让毛利率具备真实性的前提和基础。每个行业的盈利水平都有其一定区间，因为每个行业所创造的价值与你所获得的价值是有比例关系的，物业管理行业具有微利性的特征，太高了对客户就不公平了，在一个行业的价值链条中，你的角色已经决定了你应当获取的价值。但这里仍然有个问题要解决，就是管理费用的口径问题。因为管理费用的大小直接影响到毛利率的高低，而如何安排管理费用又五花八门了。公司职能的管理费用到底能不能分摊到各个项目上去变成生产成本？各公司做法不一，包干制和酬金制的项目也有所区别。我们应依照会计核算的基本原则来安排，企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用应计入管理费用。

当然，最终净利润率也能客观地反映企业的真实盈利能力。以上纯属非财务专业人的一家之言。但总以为物业管理行业走过了三十多年的历程，客户也越来越关注物业企业的经营管理状况，行业内也不断有公司正走进资本市场，各种机构也在加强对行业的分析和研究，所以，企业报表数据的规范化透明化更有利于行业的健康良性发展！

来源：住宅与房地产

作者：谢水清