自彩生活物业登陆港股以来，资本市场就如同高端猎食者一般地盯上了物业管理行业。到2016年初，物业管理行业更是变成资本市场的香饽饽。仅在深圳（注册地在深圳的物业服务企业），就有几家具有相当实力和知名度的物业服务企业被基金公司或投资公司收购或注资，并还有不少投资公司对物业服务企业的收购工作正在进行中。

物业管理究竟凭什么受到资本青睐呢？我想无非如下原因，物业管理行业虽然没有高科技行业和垄断性行业那样高利润率和投资回报率，但是，物业管理行业拥有其他行业无法比拟的优势，受外部经济大环境的影响和干预较小，投资回报和企业业绩一直有着超出其他行业的稳定性和可靠性。另外，物业管理行业还有高科技行业不具备的一个投资优势，就是投资额度不大，且投资风险较小。通常情况下，资本投资高科技项目，投资者带有一定“赌”的心理成分，投对了，产生高额回报；投错了，血本无归。两相对比，投资物业管理行业的风险是可控的，投资回报是可预期的，而且在资本的眼里，在物业管理行业用资本的资源导入与新的企业管理理念的对接，有着巨大的想象空间。因此，处于饥渴状态的资本看上了物业管理行业，急于把物业管理行业作为盘中餐当然是再正常不过的了。

小米的雷军“猪飞理论”很有代表性，他说：“站在风口上，猪都会飞”。这次，资本看中物业管理行业，对于物业管理行业是否是一次难得的机遇？物业管理行业能否成为风口上那头猪，物业管理行业是借助资本的翅膀，快乐飞行一次？还是在传统与新的思维之间无法取得平衡，无法烈火重生而倒在了冒进的征途？所有这些都是值得深思的问题。

会是资源重新洗牌的机会吗？

中国物业管理行业从雏形到发展至今已超过三十多年了，虽然一直以市场为导向和推进目标，但是，这三十多年间，市场进化速度似乎不够理想。主要表现在几个方面：

一是法律法规未能充分发挥作用。企业是市场公民，是物业服务管理市场主体之一，是法律法规服务和保护的对象。万变不离其宗，物业管理行业法律法规的根本任务之一，就是要创造公平公正公开和合理高效的市场环境，以使企业在这样的环境中开展有序的市场竞争。用这样的标准检验物业服务业管理市场。

二是物业服务管理市场的走向与大多数行业产业化发展的方向不一致。一般意义而言，凡竞争性行业或产业，经过相当时间竞争之后，企业数量均呈下降态势，而物业服务管理市场却表现得非常另类，物业服务企业数量不是减少，而是增多。

三是随着近些年房地产行业的快速发展，作为配套行业，物业管理行业的发展也进入了快速通道，但毕竟作为服务型行业，相关管理人员却没有跟上市场发展的脚步，导致目前市场上同为物业管理却良莠不齐，整个行业在社会中并未获得相应的口碑。

综上所述，物业管理行业之所以存在这种令人费解的现象，我认为主要原因是物业管理行业的市场利益已经相对固化。在这样的状态下，任何试图对现有结构或体系进行改变，都会或多或少触动现有企业的既得权益。因此，从维护自身利益出发，既得利益企业以及行业相关利益方缺少变革动力。

既然内部变革动力不足，借助外部力量推动尤显必要。对于物业管理行业而言，资本属于外来的入侵者，市场利益的争夺者。其依靠强大实力，会不择手段地进入到物业管理行业，物业服务管理市场资源有可能重新组合，出现一次前所未有的洗牌，对于现有利益格局和市场结构，乃至于企业心理的的震动都是不言而喻的。

这一次资本不请自来，或许是推动物业管理行业变革的一次难得的机会。

拥抱资本之后

物业服务企业被收购后，物业服务企业或行业有可能发生如下一些改变：

物业服务管理市场将加剧分化。资本入市，必然挑选物业服务管理市场优质资源下手，并由此形成示范效应，市场优质资源会加速投入资本麾下。这种情形一旦出现，现有市场的平衡状态将被打破，市场很可能走向两极分化，集团化大型物业服务企业将成为市场核心主导力量，小型物业服务企业的生存会更加困难。

相互磨合和相互适应产生的阵痛。当前情况下，入市的资本方对物业管理行业比较陌生，对物业服务管理实际操作就更加陌生；同样的，物业服务企业对资本运作也比较陌生。笔者把这种状态称之为相互陌生和相互不适应。在日常管理中，当资本方和物业服务企业管理人员结合到一起的时候，难免会发生一些摩擦或碰撞。关键是企业如何管控好摩擦和碰撞。

企业规章制度和企业管理有可能更加规范和完善。资本方收购物业服务企业，目的是为上市做准备，或已经是上市公司的，为持续经营储备市场资源。资本方收购一旦完成，物业服务企业必须按照上市公司要求进一步规范和完善各项规章制度，这在一定程度上会使企业得到进化。

新型智能化小区有可能应时出现。由于劳动成本等一系列原因，物业服务管理市场已经进入到发展的瓶颈期。资本的进入，企业有能力对现有小区进行改造升级，如果不出意料，新型智能化无人服务（或者很有服务人员出现）的只能化小区可定是下一个发展目标。物业管理必将迎来一次技术革命和服务管理革命。

持续盈利能力如何实现。这些年来，物业服务企业面临的成本压力越来越大，行业利润率大幅度下降。资本进入物业管理行业后，对物业服务企业的盈利能力预期，对企业规章制度和的规范程度的要求，较之以往肯定是更高的。

物业管理行业的走向值得关注。资本进入物业管理行业，引起行业的变化是肯定的。笔者虽然对其变化做了预测性分析，但是，资本究竟把物业服务管理引向何方，仍具有很大不确定性。对此，业内必须高度注意。

不忘初心、保持本色

物业管理行业自诞生之日起，政策方面的硬性规定就决定了行业本身的特性和人物。资本进入后，企业身价高了，钱多了。企业要当心被资本迷惑，资本对于行业和企业来说是手段，而不是目的，或者说资本不是唯一目的。行业里一些正在进行资本市场运作的物业服务企业，把全部注意力放在对资本和利润的的追逐上，对服务工作却用心不够，市场评价很一般，长此以往，绝非企业的福音。

我认为，物业服务企业要做到不忘初心，保持本色，至少应当坚持不懈做好以下几方面的工作：

一是以业主为中心，不断提供高水准的物业服务。在做好清洁绿化、保安、机电维保服务的基础上，行业或企业可以借助资本的优势，进一步延伸服务链，在家政、社区养老等方面扎实有效开展服务工作，使业主享受更多的获得感；

二是继续为城市经济建设和社会发展做好基础性服务。物业服务管理是城市服务管理的重要组成部分，在维护城市公共安全，城市道路绿化、城市建筑养护和建筑消防安全等方面，物业服务企业担负重大的责任。物业服务管理在相当程度和相当意义上代表了城市的公共形象，物业服务管理是城市文明重要标志之一。

三是继续探索社会服务管理体制的建设。物业服务企业是社区服务管理的重要组成部分，是保持社区稳定和谐不可或缺的社会组织。社区管理在中国国尚属新生事物，物业服务企业必须同时兼顾经济效益和社会效益，逐步明晰企业在社区服务管理中的地位和作用，发挥党和政府服务管理社区的桥梁和纽带作用。

作者系深圳市盛孚物业管理股份有限公司总经理

转自：中国物业管理

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物业服务企业进入资本市场的“机遇与挑战”

目前，证监会对IPO(首次公开募股)虽然是审核节奏加快，但是对上市企业标准的把握越来越严格，很多企业有一些关联交易方面的问题，并且因为这些问题被否。在了解了整个中国资本市场的大环境之后，我们再分析一下物业管理行业的情况。

其实物业服务企业在主板上市的并不是很多，除了刚才提到的2014、2015年初有几家登陆港股之外，截至到目前在A股市场上市的还没有。中奥到家，像彩生活、中海物业、绿城服务这些都是在H股市场上市的。除了刚才我介绍的这些企业，还有大概20余家物业服务企业在新三板挂牌上市了，这其中也包括我们中信证券在2015年给开元物业做的挂牌。

很多企业可能有挂牌新三板的意愿，但是从整个市场的情况来看，新三板也经历了一个快速发展的阶段。但是对于一家公司，挂牌在新三板，优势是可以成为一家公众公司，但是从融资的角度，新三板对公司本身的帮助并不大，因为新三板目前还是做市商制度的形式，不像A股有一个集合竞价，可以交易，除了定向增发以外新三板没有融资及市值放大的功能。

物业服务企业进入资本市场的机遇

下面我讲一下物业管理行业进入资本市场的机遇和挑战。对于物业服务企业来说，我觉得上市的机遇还是非常大的，原因大概有以下六点：

一是良好的政策环境，包括国家发改委最新出台的关于物业服务价格实行市场化定价的通知，这就赋予了物业服务企业以收费自主权，使物业管理行业可以实现资源优化配置和健康发展;

二是行业发展空间广阔，整个中国物业管理行业都是随着房地产开发而兴起的，未来还有巨大的发展空间;

三是新技术应用和“互联网+”的应用，例如我接触四格互联也是在一个多月前，我们在深圳聊过一次，我原来印象中的物业服务企业，也都是劳动密集型企业，但是我跟四格互联聊了以后发现“互联网+”在物业管理行业的应用还是非常广泛的;四是行业协同发展可以增强企业竞争力，我前面提到的这几家上市公司，除了传统的物业服务费收入之外，还有社区金融或者社区延伸服务、社区O2O等方面的收入;

五是消费升级扩大行业的市场空间，消费升级可以带动企业发展。举个例子，今年资本市场比较火爆的企业是贵州茅台，为什么贵州茅台现在资本市场上表现这么火爆、销售业绩这么好，最大的原因就来自于消费升级。我看过一个统计，茅台酒原来70%的收入来自于公务消费，30%是个人消费，但现在茅台99%的收入来源是个人消费，1%是公务消费，这也体现了我们的一个消费升级。

包括刚才提到的绿城物业，它物业服务收入的毛利在上市公司当中也是相对最高的，这其实也是来自于绿城地产开发业务的支撑，因为开发业务对建筑品质的要求比较高，而这也随之带动了对物业管理要求的提高，进而带动了物业服务收费价格的上涨;

六是资本市场也促进了行业发展，因为物业服务企业进入资本市场之后可以获得融资，同时不断并购并进行资源整合。

物业服务企业进入资本市场的挑战

刚才谈到了物业管理行业遇到的机遇，我再谈一下挑战。

其实物业服务企业上市还有两个比较大的问题和挑战，第一就是物业管理行业是一个劳动密集型的轻资产行业，整个行业集中度不高，龙头企业规模偏小。根据2016年统计的数据，物业管理行业前百强企业的收入在整个中国物业管理行业的收入占比还不到10%，相对大一些的公司每年的净利润大概是2亿元。在资本市场，2亿元的净利润规模其实不算大，而且我刚才提到的很多物业服务企业的净利润只有4千万元，勉强符合上市的标准。物业服务企业上市面临的第二个挑战是关联交易，这可能会严重影响到一些企业的上市进程。

物业服务企业的关联交易大概可以分为两个方面：

第一是对于住宅物业管理公司来讲，包括彩生活在内都是由开发商开发并销售物业，然后成立业主委员会，和原来的开发商撇清关系；

第二是商业物业，由于商业物业大多是开发商自持，这块的关联交易是不能避免的。

目前就上市的物业服务企业来讲，主要还是以住宅管理为主，他们好多都是依托于房地产开发商，或者本身就是原来房地产开发商的附属企业，为了提升房价而成立的企业。

虽然说和原开发商体系分离，但许多物业服务企业仍然主要依靠原房地产开发企业来扩大自己的管理面积，带动品牌知名度的提升，问题是这样难以避免关联交易的发生。譬如，碧桂园物业有97%的项目都是来自于碧桂园地产自建的物业，后续自己拓展的项目比较少，但证监会在审核的时候会非常关注关联交易。关联交易中收入的占比要降到30%以内才可能上市。彩生活的母公司花样年物业本身是一个规模不大的开发商，近几年彩生活除了接管花样年开发的项目以外，也进行了快速的市场扩张，包括开展一些并购，把它的关联交易项目占比基本上控制在20%以内。

给物业服务企业的建议

针对这些问题，我提出三个方面的建议：

第一，对于物业服务企业来讲，要努力做好自己的各项工作，练好自己的内功，提升自己的服务质量，提升单位管理面积的收入以及利润水平，改善经营及财务状况；

第二是要积极进行业务整合，扩大企业的管理规模，就是刚才提到的除了自身拥有的开发商开发及自持的物业项目以外，要努力扩展第三方项目，积极地进行行业并购，降低关联交易的占比；

第三是适应多层次资本市场的要求，不把单一上市为目的，考虑采取并购或以发行股份购买资产的方式注入上市公司来实现企业扩张及证券化。

现在资本市场IPO虽然加快了，但其实我们从申报上市申请材料到上发审会、到取得发行批文，直到最后发行可能还需要三年的时间。这三年中如果说再遇到一些其他的情况可能就把自己的发展耽误了，我觉得还有其它的一些可能，因为有很多的上市企业，也有并购物业公司的需求，我们可以考虑出让控股权或者利用股东购买资产的方式来当一个上市公司的二股东、三股东，这对我们来说都是一个很好的进入资本市场的机会。

来源：北大物业讲堂mp