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2018年物业服务行业竞争分析：强者恒强态势延续
发布时间：2018-07-17 ， 发布人：华恒智信分析员
物业服务行业竞争格局分析
市场集中度提升
在城镇化水平不断提高、居民收入及人均住房建筑面积快速增长的背景下，物业服务需求持续旺盛。百强企业顺应市场发展，坚持规模化扩张，巩固区域内优势地位，实现管理规模新一轮增长。2017年，百强企业管理面积均值达3163.83万平方米，同比增长16.1%，在管项目数量均值为178个，比2016年增加12个，百强企业管理规模呈现加速扩张态势。2017年，百强企业市场份额持续走高，达32.42%，较上年提高2.98个百分点，增幅高于2016年，行业集中度进一步提升。
TOP10企业在规模化的道路上勇毅笃行，展现了“越大越快，越快越好”的规模优势，2017年管理面积均值达21588.21万平方米，同比增长14.59%；市场份额为11.06%，与2016年相比提高0.88个百分点，强者恒强态势延续。
在不进则退、慢进亦退的浪潮中，百强不同层级企业呈现出差异化的分布特征，规模较大企业优势更加凸显，规模较小企业在各自细分领域力求稳定发展。2017年，TOP10企业管理面积均值是百强企业均值的6.82倍；TOP11-30企业结合自身优势，制定精准的规模扩张策略，管理面积达4976.96万平方米，是百强企业均值的1.57倍；TOP31-50和TOP51-100企业，抓住细分市场发展机遇，开展错位竞争，管理面积均值增长平稳，分别为1988.74万平方米和1167.68万平方米。
区域竞争格局趋稳
我国以城市群为核心的空间发展格局已基本形成，其衍生的巨大住房与物业管理需求，为物业管理行业创造了更广阔的发展空间。百强企业把握城市群发展带来的结构性机遇，开展针对性、差异化布局，依托城市群带来的项目聚集优势，强化规模效应，进一步提升市场竞争力。2017年，百强企业60.98%的管理面积位于五大城市群，其中，在长三角、珠三角、成渝、长江中游及京津冀五个主要城市群分布比例分别为20.14%、12.77%、11.52%、8.32%及8.23%。
物业服务行业竞争方向分析
成本竞争
近年来，物业管理快速发展，导致行业内对高端管理人员的需求旺盛，行业人力资源出现供不应求的局面，也造成了人力成本的持续提升。2017年，百强企业经营成本均值为56507.08万元，同比增长14.26%。从成本构成来看，人员费用占比55.84%，同比增加2.41个百分点；其它费用、物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用、清洁卫生费、秩序维护费、办公费用、绿化养护费占比分别为14.38%、10.03%、8.14%、4.89%、3.41%和2.38%；物业共用部分共用设施设备及公众责任保险费用占比为0.93%。
一方面，人力成本等的攀升拉升了总的经营成本；另一方面，伴随着行业调价机制的不
健全，物业费整体价格仍处于较低的水平。因此，有效降低成本已经成为各企业提升自身竞争力的重要途径。
抢滩智能互联网平台
随着互联网技术的发展，业主需求也发生了潜移默化的变化，从单一基本需求商务、交际、娱乐等多元化深层需求扩展，也促使企业的商业模式作出调整。庞大的业主规模若被拓展成为消费终端，将给物业服务企业到来巨大的利润空间。以社区作为入口，通过物业资源的服务逐渐整合客户信息，运用APP、微信等互联网技术，构建物业生态圈和社商生态圈，使得业主足不出户即能享受各种服务，成为行业竞争的新的焦点。诸多行业龙头企业已经建立起包括社区电商、社区家政和社区金融的物业服务互联网平台，例如万科物业提出的“睿服务”体系。
优化人力资源结构
随着物业服务的多元化发展，对专业化的高素质人才的需求更加强烈。如今物业管理行业对具有资产管理、IT技术、社区商业和居家养老等非传统物业专业技术人员的需求与日俱增。随着智能互联网平台的建立，需要物业服务人员具有处理多种事务的综合业务能力，同时也催生了对具有综合管理能力的人员的需求。此外，行业领先企业往往需要一个杰出的核心管理团队，来帮助企业践行企业管理理念，推进企业战略实施和支撑企业转型升级，因此核心团队的外部招聘和内部培养也十分重要，对人力资源结构的优化也成为物业管理企业竞争的焦点。
来源：前瞻产业研究院
作者：温程辉