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“330新政”实施，商服物业反应如何？
发布时间：2019-01-23 ， 发布人：华恒智信分析员
去年年底，商服物业迎来两大利好。
一是，2018年11月2日明确个人可购买旧改商服物业；二是，2018年12月19日对“330新政”前成交土地项目商办类物业不限定销售对象，这两大政策带动商服物业在12月份出现成交高潮。
原本在“330新政”之后，广州商服物业持续低迷，截至2018年末商服类库存量回升至663.4万㎡。而政策调整之后，原本高企的商办库存是否会得到一定的释放？后续推出的商服产品表现如何？价格又是否出现波动？
商服物业统计口径：公寓、商业及办公产品，下同
从上表可知，受“330新政”的持续影响，去年广州商服物业（含公寓、商业及办公，下同）库存量虽有出现波动，不过其存量一直呈阶梯状增加，在去年10月其存量累积到惊人的669万平，去化周期也拉长至39.7个月。
从去化周期来看，去年中旬开始大宗交易拉动商服市场成交，部分企业一次购入整层或者多个商服单位的情况不断出现，去化周期也随之变短；到了2018年底，商服物业迎来限购定向放松利好，去化周缩短至32个月。
商服物业松绑之后，其成交也在上月迎来了高潮。克而瑞数据统计，上月商服产品成交面积达73.5万平，环比上涨223.4%；成交套数达6440套，创下“330新政”以来的历史新高！
不过上月的成交高潮，除了政策利好、个人投资需求被释放的因素外，也有恰逢房企冲刺年终业绩节点，客户入市意愿较高，加上部分项目补签等因素助攻。从整体来看，目前商服物业库存量仍处于高位，预计短期内市场去库存仍为主基调。
从近几周的成交来看，经过2018年末的成交翘尾之后，广州商服物业成交回归常温，而且房企年末冲刺结束之后，在淡季效应影响下，广州商服物业成交出现下滑态势。
克而瑞首席分析师肖文晓分析，在经过2018年末的爆发红利之后，预计2019广州商服市场将逐渐恢复到一个较为平稳的状态，一方面，是迫于当前商服市场竞争较多的情况；另一方面，开发商也担心价格异动会引起主管部门的再次关注。
总体来看，目前楼市整体的大环境冷淡，政府除了坚决贯彻“房住不炒”的调控方针，还不断增加租赁住房的供应，这对投资者购买商服产品会有一定的影响，开发商对后市不宜过分乐观。
限购解绑之后，公寓市场也重回市场关注焦点。
克而瑞数据统计，上月公寓产品成交面积达20.1万平，环比上涨235.7%；成交套数达3733套，创下“330新政”以来的历史新高！
而原本一直逐月攀升的库存量，也开始出现回落现象。据克而瑞数据统计，截至去年12月底公寓的存量面积达150万平，环比下降6.2%，去化周期亦缩短至20个月。
公寓成交走高，部分开发商随之吹风涨价300-3000元/㎡，营造市场紧张氛围，以刺激成交。不过，目前的公寓库存量仍较大，短期不具备普遍涨价条件，近期广州大部分公寓项目售价仍保持稳定态势，甚至还有项目下调售价以加速去化。
与公寓产品相反的是，自“330新政”后限商之后，广州办公市场仍旧活力满满。
2018年办公产品延续大宗交易为主现象，在政府产业规划和人才引进政策等多重利好，吸引大批企业进驻，带动办公需求的增多，去年办公产品成交面积达93.07万平，成交面积攀升至近五年新高！
从办公产品的库存来看，受年底商办物业限购定向放松政策利好，年底市场去化加速，年末办公库存减少至175万平，去化周期大幅缩减至22.6个月。
商业产品，也是商服产品中去化压力最大的产品。
受上月政策红利及成交释放的影响，广州商业产品去化周期亦缩短至61.7个月，其供应量的大幅上涨也带动库存量增加6.4万平至338.5万平。
值得一提的是，年底虽迎来商办类物业限购定向连续两次放松利好，但“330政策”中的新建商办物业最小分割面积不低于300㎡规定并未松绑，商业单套面积大、总价高，入市门槛高，未来商业市场去化压力仍较大。
来源：克而瑞广州区域