非住宅物业管理行业潜力巨大，但目前格局分散。估算2030年全国非住宅物业管理面积将达113亿平，对应基础服务收入规模1.1万亿元，分别较18年+81%、+129%。随着我国消费升级、产业升级等因素将推动品质型商办物管增量需求增加，并存量改造后有望成为新的服务对象。近几年国家大力提倡后勤社会化，并对地方审计加强监管等措施，促使政府机其后勤服务逐步市场化，有望推动机构类物管业务的快速发展。非住宅物业面对单一大业主，重定价能力强，中长期利润率更稳定，并且机构类物业的定义有望扩围至城市市政服务等更为广义的概念，将物业管理的边界从小区拓展至社区乃至城市。

一、在管面积的不同涵义

住宅物业管理公司的基础服务和增值服务区分非常明显，基础服务一般就是保安、保洁、保修、保绿这“四保”。而且，住宅物业管理公司从入场开始，物业管理费就相对恒定。尽管也有提价的情况，但不会将某一类业务独立出来收费（例如不会专门收保洁费）。

增值服务作为独立的收费单元存在，但增值服务往往是基于良好的基础服务，不饱满的员工工作时间和含糊的共有部分产权来实现的。总体来看，住宅物业管理公司的规模基础就是在管面积，在管面积的扩大一定意味着营业收入的扩大。而且，住宅物业管理公司的在管面积，普遍会提前一些年锁定，即先有“储备面积”，后有在管面积。

物业管理公司披露的在管面积及市值比较

但是在非住宅物业管理领域，在管面积的涵义其实和住宅有根本不同。投资者对于非住宅物业管理公司在管面积的认识，也应该和住宅物业管理公司有根本的区别。

一方面，非住宅领域业务形态多元，不同业态之间差异极大。有些公共设施比如公园涉及到水面管理，机场涉及到机坪清洁，其面积的意义可比较性较低。当然不同形态之间物业费的差异也是巨大的。

另一方面，即使是同类型物业，非住宅单位面积贡献的收入也不尽相同。与住宅物业管理“包干式”不同的是，非住宅物业的管理的服务往往是“菜单式”的，甚至会出现不同物业管理公司服务同一个项目，提供不同类别服务的案例。当然如果物业管理公司服务得到业主好评，服务类型也会不断增加，比如从最初的保安、保洁增加到绿化、餐饮、会议室

管理、接待、会议等。有可能存在一部分在管面积单位贡献的收入极低的情况，但也可能出现在管面积不增长，收入迅猛增长的情况。实际上，很多“菜单式”服务是可以不断叠加的。一些业主在初期委托物业管理公司提供保安服务，后期就会增加保洁服务的需求。

新大正管理的不同类别项目收费单价差异较大单位：个，万平米，元/平米/月

而且，非住宅物业管理公司少涉及储备面积的概念（当然也有）。这是因为预售合同关于前期物业管理服务，往往是针对商品住宅而言。非住宅物业管理公司的在管面积并不能说不重要，只不过这一面积未必和收入增长完全同步，而可能明显领先于收入增长。

例如，截至2019年6月，中航物业全国物业管理项目613个，管理面积7,634万平方米，同比增长37%。而在2019年上半年，公司物业板块收入20亿元，同比仅增长21.2%。

二、项目续约率和盈利能力不同

住宅物业的续约，相对是容易的。一方面，前期物业管理合同可能长期持续，很多物业管理公司所管理项目业委会成立的比例，也不过是30%以内。另一方面，住宅物业项目的单盘亏损概率会大一些，尽管企业也可以退出亏损项目，但提价毕竟只是最近几年才在很少一部分项目出现的。

非住宅物业续约的难度会更大，单一业主或较少业主更替物业管理合同提供方的可能

性更大。但是，非住宅物业提价也相对容易（只不过只能提升到维持较低净利润率的水平），因为单一业主（或少量业主）更容易意识到成本的确刚性提升，提价势在必行。

一些机构类物业管理公司的毛利率及分部毛利率

 

三、长期住宅物业潜力更大，短期非住宅物业弹性更大

毫无疑问，无论我国的房屋总面积有多少，住宅总归是其最核心组成部分。从国家统计局公布的经济普查数据看，物业管理行业在过去15年间，取得了快速发展，就业人数、净资产和收入分别增长3.4倍、7.7倍和12.3倍。其中，住宅物业管理公司占了大部分。

住宅物业管理费长期而言提升空间更大。相比核心城市存量写字楼5-20元/月/平米的物业管理费，诸多物业管理费不足3元/月/平方米的住宅小区，中长期来看物业费向上空间更大。另外，由于我国住宅小区小区制的特征，导致我国住宅物业管理公司增值服务空间更为广阔。区别于其他国家，我国住宅小区有大量公共空间可供利用。

相比之下，我国非住宅物业的管理形态和海外更加类似。如果说住宅物业管理公司的确在国际范围缺乏对标企业的话，非住宅物业的标杆公司则比比皆是，例如CBRE，JLL等五大行。

四、不过，相比住宅物业而言，非住宅物业的政策机遇更大，短期弹性也更大。

十九大报告指出，深化事业单位改革，强化公益属性，推进政事分开、事企分开、管办分离。我国的非住宅领域比如医院、学校、场馆、城市环卫等基本都是由事业单位运营管理。由公共部门或者企事业单位自建团队管理，效率低，成本高，尽早进行市场化改革，让专业公司从事专业的服务是大势所趋。由此，物业管理也逐渐出现“大物业”的迹象，所谓非住宅物业，已经包罗万象，延伸到城市的每一个角落。

各地城市服务项目的签约案例

 

写字楼和商业虽然没有总量的爆发式增长，但品牌企业的结构性机会仍然广阔。这个领域原本外资品牌占据绝对强势，但如今中资企业也逐渐缩小差距，确立优势。

五、住宅物业竞争更加激烈，非住宅物业的细分赛道多

参与住宅物业管理服务的企业数量众多。尽管如今在存量房竞标等领域竞争还不算激烈，但当新房开发规模体量逐渐下降时，这种竞争就会激烈起来。

非住宅物业领域的竞争者本身就少一些，而且还有许多细分赛道的分割。从中航物业及新大正近期获取项目的招标文件看，技术能力是获取非住宅业态的核心竞争力，而公司的行业经验、行业口碑是非住宅业务物业管理的重要壁垒，细分赛道的经验有利于其继续深耕赛道。

而且，非住宅物业中的一部分公建物业（例如政府大院，军队营区等），国有企业具备天然的优势。这客观上也降低了赛道竞争的激烈程度。

六、并购意义更为显著

住宅物业在并购领域估值已经不低。另外，住宅物业并购市场上几乎没有品牌标的的身影。住宅物业公司并购，最多也就是能扩展在管面积，且代价不低。绝大多数住宅物业的并购，实际上可以透过优化品牌，内生扩张来实现。

非住宅物业领域的并购，则机会更加明显。一方面，非住宅的细分赛道的领先者，并非传统意义的大品牌物业管理公司，确实存在一些并购的机会（例如高校物业，医院物业等）。透过非住宅物业领域的并购，可以迅速切入一个细分赛道，树立品牌形象。另一方面，非住宅物业的并购对于协同和文化融合也更为重视，故而并购对价可能更为合理。

观察海外五大行，这些公司在发展历程中，都经历过一些比较大的并购。实际上，最近几年中国物业管理行业最为成功的并购案，就是招商蛇口并购中航物业，也是非住宅物业的并购案。这个并购不仅较之同期住宅物业的并购对价更为合理，也具备更加明显的协同效应。

七、非住宅物业管理专题报告：升维新模式，掘金新蓝海

国内非住宅物管市场空间广阔，且由于业态多元、专业化要求更高，将产生多元延伸增值服务的机会，服务模式将从基础服务升维到高附加值，是一片亟待挖掘的新蓝海。未来国内非住宅物业管理企业可能往三个方向发展：商办物业管理，以资产管理和设施管理为方向的全产业链发展；公共服务物业管理，以集成服务为核心的一站式服务输出；专注于部分领域的外包服务提供商。建议关注中航善达、万科A、华夏幸福、蓝光发展，以及其他正在加速物业管理证券化的企业。

非住宅物管：业态空间广阔，将成为物管领域新赛道

非住宅物业主要包括商办物业、公共建筑和城市公共空间三大类。2018年我国非住宅物管市场规模2941亿元，占据基础物业服务半壁江山。相较住宅物业，行业竞争格局分散复杂，进入门槛、物业费、收缴率更高，盈利能力存提升空间，将成为国内物管公司拓展的重要方向，证券化也将提速。测算2025年非住宅物管市场规模有望超8000亿元，城市公共空间的模式拓展可能进一步拓宽规模。商办物业、产业园区、学校、医院、公共场馆等业态百花齐放，产业园区、学校、医院等业态500强企业覆盖度不足30%，覆盖度和集中度提升空间广阔。

非住宅物管模式思考：从单一到集成，从基础服务到高附加值

海外非住宅物管以“设施管理”为核心，从非核心业务外包的思路出发，三十余年来出现了从单一到集成服务、从本地到全球、从低附加值到高附加值的进化过程。相比之下，国内非住宅物业存量广阔，但存在着管理粗放、服务少且品质弱等问题，蕴含着专业服务供需错配带来的较大发展机会。未来国内非住宅物管的发展路线将与住宅物管呈现明显差异，在丰富的物业业态、迥异的增值服务需求驱动下，将产生更为专业化、多元化的延伸服务机会。

非住宅物管龙头复盘：借力资本并购，拓展空间、升维模式

通过复盘世邦魏理仕、爱玛客和欧艾斯的案例，行业龙头的发展路径，是通过产业链上的某项强势业务为切入点，形成自己的优势、壁垒或粘性，再借力资本市场进行横向或者纵向收购，拓展多元化业务和服务区域，最终形成对物业所有者的集成产业链服务或者集成设施管理服务，自身定位从物业所有者的“外包业务执行者”升级为“战略合作伙伴”，从一开始帮助物业所有者进行基础管理、降费增效，到最终反哺核心业务、创造更高附加值。

总结：基础赋能到价值创造，三路径谋多元发展

国内公司可以沿三条发展思路布局非住宅物管：一、商办物业管理，以资产管理和设施管理为方向的全产业链发展；二、公共服务物业管理，以集成服务为核心的一站式服务输出；三、专注于部分领域的外包服务提供商，在部分服务领域成为标杆。建议关注推进收购招商物业的稀缺非住宅物管标的中航善达，开发企业中具备发力非住宅物管业务禀赋的万科A、华夏幸福等，控股90%的物管子公司蓝光嘉宝服务已在H股上市的蓝光发展。目前仍有很多物业管理公司证券化仍在进行当中，发力布局非住宅领域的物管公司标的将会逐步增多。 

来源：中国产业信息网